19일 오전 6시 조선일보 경제 유튜브 채널 ‘조선일보 머니’에는 돈이 되는 정보를 다루는 ‘머니머니 시즌2-경매 편’이 공개됐다. 지난 시간, 역대급 알짜 물량이 쏟아지고 있는 부동산 경매 시장에 대해 알아본 데 이어 이번에는 경매 왕초보도 이해할 수 있는 실전 경매 방법을 배워봤다. 건국대 부동산대학원 겸임교수이자 공무원연금공단 주택관리자문단 위원 등을 맡고 있는 국내 최고 경매 전문가, 강은현 법무법인 명도 경매연구소장이 출연했다.
1부 영상 다시보기 : https://youtu.be/1YLgxgD50VA?si=5-Tdt2AwgzOL3CgF
2부 영상 바로보기 : https://youtu.be/ELdz0dVFu10
흔히들 부동산 경매는 어렵고 배우는 데 시간이 오래 걸린다고 생각하는 경향이 있지만, 요즘에는 그렇지 않다. 온라인에서 얻을 수 있는 풍부한 정보를 통해 ‘나홀로 경매’에 나서는 사람들이 꽤 많다.
먼저 머릿속에 경매 절차를 숙지해야 한다. 경매는 크게 ▲경매 물건 검색▲권리분석▲임장(현장 답사) 및 물건분석 ▲응찰▲낙찰 후 잔금 납부▲명도▲리모델링 후 임차 또는 거주 등 순서로 이뤄진다.
강은현 소장은 “경매 투자에서 실패하지 않으려면 이 중에서도 부동산 권리분석과 물건분석을 꼼꼼히 해야 한다”고 강조했다. 권리분석이란 임차인의 보증금을 인수해야 하는지 등 낙찰대금 이외에 부담해야 하는 비용을 따져보는 과정이다. 경매는 시세보다 싸게 사는 대신 권리관계에서의 최종적 책임 역시, 낙찰자 자신이 져야 하기 때문에 권리분석을 공들여 해야 한다.
또 권리관계를 꼼꼼히 따져 입찰가를 써낼 때에도 반영해야 한다. 강 소장은 “경매 초보자라면 대법원에서 공시하는 ‘이 자료’를 확인하는 것만으로도 권리상 문제를 인지할 수 있으므로 반드시 열람해야 한다”고 강조했다.
물건분석도 매우 중요한 절차다. 물건분석이란 해당 부동산의 주변 환경을 통해 실질적인 부동산 가치를 평가해보는 과정이다. 강 소장은 “최소 2~3번 이상, 요일과 시간대를 달리해가며 입체적으로 분석해야 한다”고 말했다. ‘임장’이라 불리는 부동산 현장 답사는 발품을 많이 팔면 팔수록 좋다.
한편 경매 초보자들은 ‘응찰’ 단계에서의 어려움을 호소한다. 도대체 얼마를 써내야 낙찰받을 수 있느냐는 것이다. 일부 참여자들은 입찰 경쟁률을 가늠하기 위해 유료 경매 사이트상의 조회 건수(클릭수)를 들여다보기도 하지만, 정확한 것은 아니다. 이 눈치싸움에서 이길 수 있는 전략은 무엇일까. 낙찰 확률을 확 높일 수 있는 입찰가 산정하는 팁은 영상을 통해 확인할 수 있다.
또 경매는 시세차익이 주된 목적이기 때문에 향후 ‘잘 파는’ 것도 매우 중요하다. 특히 낙찰 후 1년 안에 팔면 세금이 40%나 붙기 때문에 지나친 ‘단타’는 배보다 배꼽이 더 큰 결과를 낳을 수 있다. 강 소장은 “매매 사업자 제도를 활용하면 경매 양도차익을 줄일 수 있다”며 팁을 전수했다.
‘경매 베테랑’ 강 소장이 전해주는 경매 실전 지식에 대한 보다 자세한 내용은 ‘조선일보 머니’ 영상을 통해 확인할 수 있다.
▶네이버 등 포털사이트에서 ‘머니머니 시즌2′를 영상으로 보시려면 다음 링크를 복사해서 접속해 보세요. https://youtu.be/ELdz0dVFu10
