입사 동기인 박모씨와 김모씨는 비슷한 시기에 퇴사해 퇴직금 등으로 각자 평소 눈여겨 봐둔 부동산을 구입했다. 비슷한 금액을 들여 박씨는 다가구주택을, 김씨는 주거용 오피스텔 3채를 구입했다. 월세는 둘 다 월 300만원 정도. 그런데 박씨는 종합소득세를 한 푼도 내지 않지만, 주거용 오피스텔 3채를 산 김씨는 소득세와 건강보험료로 연간 합계 400만원의 세금을 내고 있다. 이 차이가 어디서 발생하는 것일까.
18일 조선일보 경제 유튜브 채널 ‘조선일보 머니’의 ‘은퇴스쿨’은 노후 임대소득 절세 방법을 다뤘다. 정원준 한화생명 금융서비스 세무사가 설명을 맡았다. 그는 “노후엔 과세되는 소득을 줄이고 그만큼 비과세 소득을 늘려야 한다”며 1주택 임대소득 비과세 전략을 중점적으로 소개했다.
[영상 확인하기 : https://youtu.be/x6gpvkPU1Po]
박씨가 김씨와 비슷한 월세를 안겨주는 부동산을 보유하고 있는데도 절세할 수 있었던 것은 1주택 임대소득 비과세 전략을 활용했기 때문이다. 여기서 주택 수는 부부 합산으로만 판단한다. 박씨의 다가구주택은 ‘단독주택’으로 분류돼 소득세법상 1채로 간주된다. 이 경우 공시가격이 12억원 이하라면 월세 소득은 전액 비과세된다. 월세 금액은 무관하다. 보증금과 전세금에도 비과세된다. 비과세 임대소득이니 국세청에 종합소득세 신고를 할 필요가 없고, 건강보험공단에도 소득 통보가 되지 않기 때문에 건보료가 오를 걱정이 없다.
2주택 이상을 보유한 경우 모든 월세 수입은 금액이 적어도 과세된다. 보증금 또는 전세금을 받은 경우에는 3주택 이상부터 과세된다. 따라서 3주택자인 김씨는 월세 수입과 보증금 등에 대한 세금을 전부 내게 되는 것이다. 이 경우 김씨의 종합소득세는 연간 256만원에 달한다.
더 큰 문제는 건강보험료다. 비과세 주택을 가진 박씨는 건보료 부담이 없지만 김씨는 다르다. 김씨는 주거용 오피스텔 3채에서 연간 총 3600만원의 월세(필요 경비 50% 가정)를 받고 있다. 2022년 건강보험 피부양자 기준이 강화되면서 연 소득 2000만원을 초과하면 피부양자에서 탈락하기 때문에 김씨는 지역가입자로 분류돼 건보료가 부과된다. 이때 임대 소득으로 인한 건보료는 실제 임대 수입인 1800만원(3600만원X50%)의 8%(건강보험료율)인 연 144만원(월 12만원)이 된다. 지역가입자는 소득 뿐 아니라 부동산 같은 재산에 대해서도 부과되기 때문에 실제 부담하는 건보료는 더 많을 수 있다.
여기에 세금 외 별도 비용도 고려해야 한다. 박씨 임대소득은 비과세라 세무기장을 의뢰할 필요가 없지만, 김씨는 필요하다. 따라서 세무대리인에게 매월 내야 할 기장료와 조정료 등이 월 10만원만 돼도 연간 120만원의 세무대리비용을 부담해야 한다.
정원준 세무사는 “이처럼 똑 같은 월세 소득이 있어도 어떤 형태의 주택을 보유했는지에 따라 부담해야 하는 세금이 크게 차이난다”라며 “이왕이면 비과세 소득이 되도록 주택 보유 전략을 짜는 게 중요하다”고 말했다.
3주택 이상을 보유해도 보증금·전세금에 비과세 혜택을 볼 수 있는 조건, 1주택자일 때 양도차익 비과세까지 누릴 수 있는 조건 등 보다 자세한 내용은 정원준 세무사의 ‘은퇴스쿨’ 영상을 통해 확인할 수 있다.
▶네이버 등 포털사이트에서 은퇴스쿨 영상을 보시려면 다음 링크를 복사해서 접속해보세요. https://youtu.be/x6gpvkPU1Po
