“비대면 e커머스 시장이 급성장하면서 도심이나 대도시 인접 냉동‧저온 창고 필요성이 점점 커지고 있습니다. 계획관리지역보다 공업지역이 물류센터 부지로 각광받을 가능성이 큽니다.”
최근 국내 물류 부동산 개발 시장이 변곡점을 맞고 있다. 경기도 이천 쿠팡물류센터 화재 사고 이후 안전 문제가 화두로 떠오르면서 물류센터 인허가 환경이 확 달라졌다. 물류센터 규모 면에서 거점형은 초대형화하고, 도시형은 소형화하는 현상도 새로운 트렌드다.
땅집고는 다음 달 문을 여는 ‘물류 부동산 개발 실전과정’ 4기를 앞두고 강사들로부터 새롭게 바뀐 물류 시장 트렌드에 대해 들어봤다.
향후 물류센터 최대 이슈 중 하나는 안전관리 강화에 따른 인허가 환경 변화다. 특히 지하층을 활용한 물류센터 개발이 타격을 받을 가능성이 높다. 지하층은 용적률에 포함되지 않는다. 경사지를 활용해 1층 같은 지하층을 만드는 것이 물류센터 개발 트렌드였다. 하지만 향후 지하층도 용적률에 포함될 공산이 크다. 이천 쿠팡물류센터 화재 계기로 관련 내용을 담은 ‘화재안전 기준강화 5법’이 국회에 상정된 것. 이렇게 되면 물류센터 부지로 각광받았던 계획관리지역이 외면당할 가능성이 크다. 계획관리지역은 비탈진 곳이 많아 경사를 활용한 지하층 만들기에 유리했었다.
그동안 땅값이 비싸고 지하층 만들기가 어려워 외면받았던 ‘공업지역’이 새롭게 주목받을 전망이다. 공업지역은 허용 용적률이 높고 부지가 잘 정비돼 있다. 최근엔 지자체마다 유휴 공업지역에 물류센터를 유치하려는 것도 인허가 측면에서 유리하다.
물류 부동산 개발 시장의 또 다른 트렌드는 1만평 이상 거점형 대형 물류센터와 2000평 이하 초소형 저온센터다. 최근 생산지 근처가 아닌 소비자와 인접한 물류센터에 대한 화주(貨主)들의 선호도가 높아졌기 때문이다. 초대형 거점 물류센터를 동맥으로 도심 소형 물류센터가 모세혈관처럼 곳곳에 뿌리내리는 방식이다.
1만평 이상 초대형 물류센터는 최근 공급이 폭발적으로 늘었다. 실제로 지난해 공급된 물류센터 중 1만평 이상이 69%를 차지했다. 초소형 저온 물류센터도 강세다. 2019년 공급한 805개 저온 물류센터 중 85%가 2000평 이하다. 초소형 물류센터는 도심이나 도시 인접 지역에 들어선다. 서용식 콜드트레인팩토리 대표는 “물류센터 가치는 계속 오르는데 땅값과 공사비가 오르고, 향후 법적 규제마저 강화되면 물류센터 공급이 원활하지 못할 가능성이 크다”면서 “물류 부동산을 개발하려면 트렌드에 맞춰 사업 초기부터 철저하게 준비할 필요가 있다”고 했다.
