최근 10년 사이 우리나라 주거 환경의 가장 큰 특징적 변화 중 하나는 민간 임대주택의 등장이다. 바야흐로 '임차인의 시대'가 도래한 것이다. 지난 2014년 최초의 민간 임대아파트를 탄생시킨 누구나집 정책은 현재에 이르기까지 급격한 변화를 거치며 우리나라 주거 패러다임을 선도해 왔다. 주거문화뿐 아니라 도시민의 삶과 철학 측면에서도 의미 있는 화두를 던지며 인식전환을 촉진해 왔다는 평가를 받고 있는 것이다. 누구나집이 왜, 어떻게 변해 왔는지를 짚어보면 우리나라의 보편적 주거 문제가 무엇인지, 평범한 사람들의 삶과 꿈이 어떠한지에 대해 근원적 이해가 가능하다. 누구나집 정책의 최초 등장 시기를 '누구나집 1.0', 뉴스테이법의 제정으로 민간임대주택이 대중화되었던 시기를 '누구나집 2.0', 가장 진화한 형태로 세계 주거문화에 변곡점을 찍고 있는 현재의 상황을 '누구나집 3.0'으로 구분하고 그 변천사를 간략하게 살펴본다.
편집자
새로운 주거 모델의 등장 누구나집 1.0
'싸고 질 좋은 집'에서 살고 싶어 하는 욕구는 누구나 동일하다. '싸고 좋은 집'의 요건을 충족시키는 가장 대표적인 주택 유형으로는 정부와 공공기관이 주거복지 차원에서 공급하는 공공임대주택이 있다. 공공임대주택은 주거비 부담이 적고 장기적으로 임대할 수 있다는 장점이 있지만, 혜택을 받을 수 있는 대상이 주로 저소득층으로 제한돼 있었다. 이런 가운데 공공임대주택의 장점은 동일하게 누리면서 소득과 상관없이 누구나 입주할 수 있는 새로운 유형의 민간임대주택이 등장한다. 바로 '누구나집'이다.
2014년 인천 도화지구에 공급된 최초의 누구나집은 주택유무, 청약통장, 소득 및 재산, 신용등급에 제한 없이 만 19세 이상 인천시민이면 누구나 공공임대주택처럼 저렴하게 최장 10년간 거주할 수 있는 신개념 민간임대주택이었다. 누구나집은 중산층에게 '싸고 질 좋은 집'을 제공하는 최초의 민간임대주택으로 단번에 주목을 받으며 큰 인기를 거두었다. 하지만 거주 10년 후 분양전환 시 '최초공급가'로 제공하기로 한 처음의 계약과 달리, 후에 제정된 '뉴스테이' 법의 영향으로 분양전환 시 '감정평가금액을 고려'하기로 계약서 내용을 일부 변경해 아쉬움을 남기게 된다.
전문가들에 의하면 누구나집이 가지는 의의는 크게 3가지로 정리해볼 수 있다. 첫째, 획일적인 분양 위주의 주택 공급에서 탈피하여, 민간이 제공하는 질 좋은 임대주택이라는 새로운 주거 모델을 제시했다는 점, 둘째, 저소득층만이 누릴 수 있었던 장기임대주택의 혜택을 서민층, 중산층까지도 누릴 수 있도록 수요층 범위를 확대했다는데 의의가 있다. 마지막으로, 누구나집은 인천 지역의 대표 원도심 재생사업지인 도화구역에 대한 고민에서 탄생한 모델이다. 도화구역은 글로벌 금융위기로 시작된 투자 감소의 여파와 시 재정 등의 문제로 장기간 개발이 정체되어 있었고, 당시 송영길 인천시장은 시 재정 문제로 투입이 어려운 공적 자금 대신 민간자본을 활용한 임대주택을 성사시키며 침체에 빠진 도화지역에 활력을 불러일으키는 한편 지역 주민의 주거안정에 기여하는 성과를 거둔다. 누구나집은 민간자본을 활용해 주거난을 해결하고 주거안정에 기여할 수 있음을 증명함으로써 이후 전국적으로 확대 실시된 '뉴스테이 정책'의 마중물이 되었다는 점에서 가장 큰 의의를 가진다 할 수 있다.
소유하는 집에서 거주하는 집으로 누구나집 2.0
2015년 1월 13일 전세가 월세로 급격히 전환되는 주거 형태의 변화 속에서 중산층을 위한 기업형 임대주택 공급 활성화를 위한 새로운 정책, '뉴스테이'가 발표된다. 이어 2015년 8월 11일, '뉴스테이' 정책을 구체화하기 위한 '민간임대주택에 관한 특별법, 공공주택 특별법, 도시 및 주거환경 정비법' 등 뉴스테이 3법이 국회법사위를 통과한다. 중산층이 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 양질의 민간임대주택을 획기적으로 늘릴 수 있는 법적 토대가 마련되면서, 누구나집으로 촉발된 민간임대주택 시대는 전국구로 확대되기 시작한다.
'뉴스테이'는 만 19세 이상이면 누구나 신청할 수 있고 입주자는 주변 시세보다 저렴한 임대조건으로 최소 8년간 살 수 있다. 하지만 임대료와 분양전환금액 등 가격결정권이 임대사업자에게 있다는 점, 8년 후 분양전환 의무가 없다는 점은 누구나집과 차이가 있다. 정부의 전폭적인 지원 하에 승승장구하던 '뉴스테이'는 원래의 정책 취지보다 훨씬 높은 임대료 문제와 정부지원으로 인한 혜택이 거주민이 아닌 사업자에게만 집중되는 문제로 '기업의 배만 불리는 사업'이라는 큰 비난을 받게 된다.
최근 입주가 시작된 경기도 성남시 ‘위례신도시 뉴스테이’는 2015년 12월 청약경쟁률이 최고 10대 1을 기록할 정도로 큰 인기를 끌었다. ‘뉴스테이’는 원래 중산층의 주거안정을 위해 탄생한 민간임대주택이었다. 그러나 ‘위례신도시 뉴스테이’는 전용면적 84㎡형 임대료가 보증금 4억4500만원에 월 44만원으로, 인근의 일반 분양 아파트인 ‘위례 자연앤래미안e편한세상’ 84㎡형 전셋값인 4억6000만원과 비슷한 수준으로 책정돼 논란을 가중시켰다. 결국 ‘뉴스테이’는 정부의 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안 발의를 계기로 존폐 위기에 놓이게 된다.
많은 논란에도 불구하고 ‘뉴스테이’가 남긴 성과도 있다. 첫번째로 업계 전문가들은 ‘뉴스테이’가 ‘소유하는 집’에서 ‘거주하는 집’으로의 인식 전환을 촉진시켰다고 평가한다. 두번째로 ‘뉴스테이’는 민간임대주택에 대한 부정적인 인식을 바꾸는데 기여했다. 정책적 지원에 힘입어 e편한세상, 자이, 롯데캐슬, 푸르지오 등 프리미엄 브랜드 건설사들의 참여가 이어지면서 임대주택에 대한 인식이 긍정적으로 변화된 것이다. 세번째로, ‘뉴스테이’ 논란으로 인한 가장 큰 성과는 소유권과 거주권에 대한 고민이 본격적으로 시작되었다는데 있다. ‘뉴스테이’ 정책이 좌초된 가장 큰 원인은 ‘뉴스테이’ 공급으로 인한 정부 지원 혜택과 임대주택 운영으로 인한 모든 수익을 거주민이 아닌 사업자가 전부 가져가는 구조적 문제에 있었다고 전문가들은 말한다. 주택의 소유권이 거주권보다 우선시 될 수 밖에 없는 태생적 한계가 있었던 것이다.
주거안전망·생애안전망 책임지는 주거의 혁명 시작 누구나집 3.0
‘누구나집 1.0’ 시대와 ‘누구나집 2.0’ 시대에서 공통적으로 드러난 문제는 임대주택의 소유권을 가지고 있는 사업자와 거주권을 가지고 있는 임차인 간의 입장과 의견이 충돌되면서 발생한다. 그렇다면 만약 입주자가 소유권과 거주권의 혜택을 모두 누릴 수 있는 임대주택이 있다면 어떨까? 올해 12월 분양을 앞둔 ‘안성 당왕지구 누구나집3.0’은 이 질문에 답을 제시하는 주거모델이 될 것으로 기대된다.
‘누구나집 3.0’ 사업부문 주관사인 시너지시티㈜ 김병천 대표는 “아파트 운영의 모든 이익이 사업자인 기업에게 귀속될 수 밖에 없는 구조적 문제를 가진 누구나집 2.0과는 근본적으로 다르다”고 말했다. ‘누구나집 3.0’은 사업자에게 쏠리는 부의 편중을 근본적으로 막기 위한 해결방안을 도입했다. ‘누구나집 3.0’은 임차인들이 집값의 10%를 출자하여 만든 협동조합이 임대주택의 사업자 지분을 가지도록 하는 것이다. 이렇게 협동조합이 사업자가 되면 현재 정부가 뉴스테이 사업에게 지원하는 주택보증기금, 용적률, 기업 조달 금리 등의 다양한 혜택이 협동조합의 구성원인 거주자, 즉 임차인의 혜택으로 돌아가게 된다. 또 협동조합이 직접 아파트를 운영하기 때문에 운영 수익도 협동조합원인 거주자에게 귀속된다. ‘누구나집 3.0’은 이윤이 임대사업자인 기업에게만 집중되는 뉴스테이의 단점을 보완하는 동시에 실거주자인 임차인에게 많은 혜택이 돌아가도록 설계, 즉 배분의 정의를 실현할 것이라는 기대를 얻고 있다.
김병천 대표는 “’누구나집 3.0’의 진짜 가치는 ‘집’을 단순한 주거공간이 아니라 거주민의 주거안전망에서 생애안전망까지 책임질 수 있는 ‘메타시너지 플랫폼’으로 전환시키는 ‘혁신적 시너지 시스템’에 있다”고 말했다. 또한 “모든 소비의 10%가 적립되고, 일 할 의지만 있다면 누구나 높은 시급으로 일자리를 가질 수 있기 때문에 주거비와 생활비 부담을 덜 수 있다. 일반적으로 좋은 일자리에서 소외되기 쉬운 청년층·경력단절 주부·은퇴한 실버층 등을 위한 다양하고 풍부한 일자리 조성에도 특히 심혈을 기울이고 있다”고 밝혔다.
김병천 대표는 거주민 혜택뿐 아니라 모든 이해관계자들이 시너지 효과를 누릴 수 있다는 점에서 ‘누구나집 3.0’의 의의가 있다고 말했다. “정부와 지방자치단체는 ①주거 불안 해소 및 사회적 안전망 확대 ②일자리 창출 및 부의 재분배 실현 ③주택의 안정적 공급 ④보증금으로 묶여있는 돈을 최소화하므로 소비 활성화를 통한 지역 경제 부흥 촉진 ⑤이웃공동체를 통한 생애안전망 구축으로 복지 비용 절감 효과라는 혜택을, 시공사·시행사는 분양미달에 따른 리스크 감소, 마케팅비 절약, 건설비용 조달금리 혜택을 얻을 수 있다”고 밝혔다.
