Q. 안녕하세요. 서울에 1주택을 보유하고 있는 40대 가장입니다. 지방으로 이사 가기 위해 집을 팔까 고민 중에 있습니다. 양도세 비과세가 9억원까지만 된다고 알았는데 최근 12억원까지 비과세 기준이 높아진다는 뉴스를 보았습니다. 2015년 5억원에 구입했던 아파트의 현재 시세가 15억원 정도 됩니다. 12억원 비과세 기준이 언제 적용되고 제 아파트의 양도세는 얼마 정도 나오는지 궁금합니다.
A. 반갑습니다. 최근 국회 기획재정위원회에서 1가구1주택 양도소득세 비과세 기준을 9억원에서 12억으로 올렸습니다. 바로 12억원 기준이 적용되는 것은 아닙니다. 국회 본회의 처리 및 공포 절차를 거쳐야 하며 공포일에 시행됩니다. 일정상 12월 중순 정도에 시행 가능하며 일정이 늦어지면 2022년 1월이 될 것 같습니다.
만약 계약을 하신다면 잔금일을 여유 있게 2022년 1월 말 정도로 잡으시는 것이 좋겠습니다. 또 계약서 특약사항에 1세대1주택 양도세 비과세 기준 상향 시행일 확정여부에 따라 협의하여 잔금 일을 조정할 수 있다는 내용을 추가하셔도 좋을 것 같습니다.
양도소득세는 양도차익에 대한 세금이며 2년 이상 보유(조정대상지역 2년 이상 거주 포함)한 1세대1주택자는 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 1세대1주택 양도세 비과세 기준이 12억원으로 상향 조정되고, 2015년 5억원(취득가액 5억원과 취득세 등 포함)에 주택을 구입한 이후 거주를 하면서 보유했다는 가정 하에 양도소득세를 계산해보겠습니다.
12억원까지는 비과세를 받을 수 있어서 고가주택 양도차익은 2억원으로 크게 줄어듭니다. 5년 보유하고 거주한 장기보유 특별공제 40％를 적용하면 과세표준은 1억1750만원으로 낮아집니다. 12억원으로 기준이 상향 조정되면 부담해야 할 양도소득세는 대략 2600만원 정도 예상됩니다. 만약 고가주택 기준이 12억원이 아닌 예전 9억원이 적용되었다면 부담해야 하는 양도소득세는 대략 7000만원 정도입니다. 비과세 요건을 채우지 못하고 팔게 되면 3억원이 넘는 양도세를 납부하셔야 합니다.
