전업투자자 박창근(43) 씨는 2021년 10월 대치동의 한 아파트 상가를 낙찰받고 명도소송 했던 때를 잊지 못한다. 유치권을 주장하는 점유자와 협상이 원활하지 못했는데, 알고 보니 권리를 주장하는 법인이 3곳이나 더 있었다. 1년 2개월의 협상과 소송 끝에 박 씨는 강제집행을 했고, 지금 해당 상가는 합기도장에 임대하고 있다.
[상가 경매 명도소송 사례 살펴보기] : https://youtu.be/WmbbGQR3kus
명도 소송은 경매 낙찰자가 부동산 잔금까지 냈음에도 점유자가 부동산 인도를 거절하는 경우 부동산을 비우고 넘겨달라는 소송이다. 부동산을 인도받는 과정에서 감정싸움으로 번지기 쉽고, ‘소송’이라는 단어가 주는 압박감에 명도 소송은 ‘경매의 꽃’으로 불린다. 그만큼 해결하기 쉽지 않고, 명도 과정을 잘 해결해야만 낙찰받은 상가를 통해 임대사업을 할 수 있기 때문이다.
하지만 지레 겁먹을 필요는 없다. 경매를 통해 상가를 낙찰받아 부동산 임대업을 하는 박 씨는 “악의적인 임차인만 아니라면, 소송까지 가지 않더라도 협상으로 끝내기도 한다”며 “설령 악의적인 점유자라 하더라도 시간, 돈이 해결해준다고 맘 편하게 생각하길 바란다”고 했다.
27일 오전 조선일보 경제부 유튜브 채널 ‘조선일보 머니’를 통해 박 씨가 당시 명도 과정을 풀어냈다. 부동산을 인도받는 과정은 통상 이렇다. 먼저 낙찰자는 점유자에게 내용증명을 보내 계약 해지를 통지해야 한다. 이때 점유자가 부동산 인도를 거부했을 때 낙찰자는 ‘인도명령제도’를 이용할 수 있다. 인도명령은 법원에서 부동산 인도 집행권원을 받아내는 것을 말한다. 단 인도명령은 낙찰자가 잔금까지 모두 낸 날로부터 6개월 이내 잔금완납증명서를 첨부해 신청해야 한다. 이 기간이 끝나면 명도소송을 해야 한다.
명도소송에서 가장 중요한 건 ‘점유이전금지 가처분신청’이다. 소송 과정에서 점유자가 바뀌면 명도 판결 이후에 새 점유자에게 소송을 다시 걸어야 하는 일이 생길 수 있기 때문이다. 박 씨의 경우는 조금 더 복잡한 사례다. 박 씨는 “처음 유치권을 주장하는 점유자를 상대로 인도명령, 점유이전금지 가처분신청을 했는데 모두 거부(불능)됐다”며 “알고 보니 숨겨진 법인 3곳이 있었던 것”이라고 했다.
점유자와 초기 협상이 잘 이뤄지지 않은 이유가 무엇인지, 명도 소송 과정은 어떠한지, 애로사항은 무엇이었는지 자세한 내용은 영상을 통해 확인할 수 있다.
▶네이버 등 포털사이트에서 ‘부스타’를 영상으로 보시려면 다음 링크를 복사해서 접속해보세요. https://youtu.be/WmbbGQR3kus
