최근 SK하이닉스가 120조원을 투자하는 용인 반도체 클러스터 내 생산 시설 착공에 들어갔다. 이동·남사읍 일원에 ‘용인 반도체클러스터 일반산업단지(415만㎡·126만평)’가 들어설 예정이다. 삼성전자 역시 이 지역에 320조원을 투자해 ‘용인 첨단시스템반도체 클러스터(778만㎡·235만평)’를 조성할 계획으로, 올해 상반기 중 보상 계획을 공지할 예정이다. 속도가 더디긴 하지만, 삼성전자는 평택에 공장을 증설 중이다.
[반도체 벨트 땅 투자법 1부 영상 보기] : https://youtu.be/Y6TAbsVKiSg
조선일보 경제부 유튜브 ‘조선일보 머니’에선 10일(목) 1부를 시작으로 ‘반도체 클러스터’ 호재에 기반한 땅 투자 요령을 소개한다. 매주 목요일 업로드되는 부동산 프로그램 ‘부스타’를 통해서다. 18년 경력의 토지 전문 공인중개사이자, 용인·평택에서 가까운 안성에서 부동산 공인 중개 사무소를 운영 중인 이일구 대표가 출연했다. 이 대표는 최근 책 ‘K반도체 벨트 토지를 사라’를 쓰기도 했다.
1부에선 먼저 전국 반도체 산업단지 현황을 살펴봤다. 이 대표는 “평택에 삼성전자 반도체 공장이 증설될 계획이나 현재 공사 현장이 멈춰 있다”며 “P6 공장이 공사를 시작한다는 얘기가 있으나 아직 이 주변 부동산 시장 방향을 장담하긴 어렵다”고 했다. 이어 “청주, 동탄, 이천의 반도체 공장은 안정화 단계이므로 토지보다는 상업용 건물 투자에 초점을 맞춰야 한다”고 했다.
이 대표는 반도체 산업단지 개발 계획 단계별 투자법이 다르다고 설명했다. 그에 따르면, 소문단계-계획단계-토지보상단계-토목공사단계-공장 건축단계-공장운영단계로 나눌 수 있다. 이 대표는 “소문단계에서는 공장이 위치하는 곳과 가장 가까운 곳에 토지 투자를 해야 한다”며 “보상가는 알기 어려워 수용지에 투자하는 것은 피해야 한다”고 했다.
계획이 발표되고 위치가 정해지면 대부분 지역은 토지거래허가구역으로 묶인다. 2022년 신규택지 개발계획이 발표된 용인 이동·남사읍도 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이 대표는 “토지거래허가구역으로 묶이면 실수요자가 건축허가를 받거나, 농사를 짓는다는 등 사실을 증명하고 허가를 받아야 토지 매수가 가능하다”고 했다. 그러면서 “이외 특별한 방법은 없고, 가등기나 근저당 압류를 설정하고 토허제가 풀리면 소유권을 이전해 주겠다는 사람은 사기꾼이니 조심하라”고 했다.
이 대표는 “굳이 토지거래허가구역에서 토지 투자하며 위험을 감수할 필요 없다”고 했다. 이어 “토지거래허가구역으로 묶이지 않은 주변에 도로가 좋고 건축 가능 용도구역의 땅을 매수하면 된다“며 “추후 실수요자가 땅을 사서 건축하려는 수요가 생긴다”고 했다.
수용지에서 보상이 결정되면 보상금이 나오기 전 대체토지 수요가 높아진다. 이 대표는 “보상을 위한 대체토지를 보유하고 있다면 이때 팔면서 한번 현금화할 수 있다”며 “이때 대부분 농업진흥구역 토지가 거래되는데, 매수자는 투자에 신중해야 한다”고 했다. 농업진흥구역은 농어업인이 농어업 목적으로 하는 시설만 건축해 사용할 수 있기 때문이다.
마지막 건축단계에서는 공사장 인부를 위한 숙소나 음식점, 여가 시설이 필요하다. 토지 수요가 높아진다는 뜻이다. 이 대표는 “매수 가격 대비 3~5배가 올랐다면, 이 단계에서 현금화하고 다른 토지에 투자하는 게 좋은 방법”이라고 했다.
다음주 목요일 업로드될 2부에선 공실로 몸살을 앓고 있는 평택의 위기가 추후 용인에서 반복될 가능성은 없는지, 그런데도 평택이 토지 투자처로 매력적인 이유는 무엇인지 등을 다룰 예정이다.
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