문재인 정부의 두 번째 국토교통부 장관으로 내정된 변창흠 후보자가 구상하는 주택 공급 대책에 관심이 집중되고 있다. 변 후보자는 이미 국토부 담당 부서에 서울 도심 지역에서의 주택 공급 확대 방안을 마련하라고 주문한 것으로 알려졌다. 장관 취임과 동시에 추가 공급 대책이 발표될 것이라는 전망도 나온다. 문재인 대통령도 8일 홍남기 경제부총리에게 “신임 (국토부) 장관 후보자가 구상하는 공급 방안을 충분히 협의하라”고 했다. 부동산 시장 불안 고조와 지지율 하락에 고민하는 정부의 위기의식이 느껴지는 상황이다.
변 후보자는 그동안 도심지 주택 공급 중요성을 강조하면서도 개발 이익은 철저히 환수해야 한다고 강조해왔다. 이 때문에 공공성 확보를 전제로 한 역세권 고밀 개발, 공공 재개발·재건축 확대, 소규모 정비 사업 활성화 등이 ‘변창흠식’ 공급 방안으로 거론된다. 그러나 부동산 전문가들은 “공공성을 지나치게 강조하면 민간의 외면을 받아 기대만큼의 물량 공급이 어려울 것”이라고 지적한다.
◇역세권 고밀화 등 거론
역세권 고밀 개발은 지하철역 인근에 짓는 주택에 용적률 인센티브를 주는 대신 늘어나는 물량을 분양·임대 공공주택으로 확보하는 방안이다. 변 후보자는 작년 말 본지 인터뷰에서 “지하철 역세권을 고밀·고층화 개발하는 것이 현실성 있는 공급 확대 방안”이라고 했다. 역세권 고밀화는 이미 서울 역세권 청년주택 사업에서 활용되고 있지만, 평가는 엇갈린다. 용적률 962%를 적용받아 용산구 삼각지역 인근에 공급된 청년주택은 입지가 좋고 임차료도 저렴하지만, ’21세기형 닭장'이라는 불만도 나왔다. 역세권 개발로 공급되는 주택 대부분이 전용면적 60㎡ 이하 소형 주택이어서 3~4인 가구에 부적합하다는 지적도 있다.
변 후보자가 몸담고 있는 LH(한국토지주택공사)가 주도하는 공공재개발, 공공 재건축, 소규모 정비 사업 등의 사업에 더 힘이 실릴 것이라는 예상도 나온다. 저층 주거지 정비와 도시 재생을 통한 주택 공급도 변 후보자가 여러 차례 언급한 방안이다.
이런 공급 대책이 집값 안정에 얼마나 효과를 낼지는 미지수다. 이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 “공공 재건축은 일선 조합들의 참여가 저조하고, 소규모 정비 사업은 ‘나 홀로 아파트’ 등 시장에서 선호도가 낮은 집만 늘리는 꼴”이라고 했다. 권대중 명지대 교수는 “3~4인 가구가 거주할 아파트가 부족하다는 시급한 ‘숙제’는 미뤄두고, 소형 주택 공급량만 소폭 늘어날 가능성이 크다”고 했다.
◇규제 기조는 文 정부 판박이
변 후보자가 과거 기고문·논문에서 강조한 내용은 문재인 정부 부동산 철학과 ‘판박이’다. 이 때문에 규제 위주의 정책 기조가 그대로 유지될 것이라는 전망이 많다. 대표적인 것이 다(多)주택자에 대한 곱지 않은 시선이다. 변 후보자는 2018년 한 기고문에서 “투자자가 주택의 매매와 유지, 관리, 임대 사업 등에서 다소 불편하고 부담되도록 하는 것이 바람직하다”고 했다. 2007년에는 “주택 정책의 추진 방향으로 1가구 1주택주의를 명시하고, 이를 위한 정책의 패키지를 동시에 추진할 필요가 있다”고 주장했다. 전세 시장 안정을 위해 “양도세 한시적 완화 등으로 다주택자들이 시장에 물량을 내놓을 수 있게 해야 한다”는 전문가 제언이 반영될 가능성은 희박해 보인다.
재건축 규제 완화도 가능성이 작다. 변 후보자는 재건축 초과이익 환수제에 대해 “재건축은 본인의 노력과 무관하게 이익을 얻는 것이기 때문에 이익을 환수하는 것은 당연하다”고 했다.
