더불어민주당이 18일 의원총회에서 가결한 부동산 세제 개편안의 핵심은 1주택 실거주자의 세금 부담을 낮추는 것이다. 종부세 부과 기준을 공시가격 9억원이라는 ‘절대기준'이 아닌 공시가격 상위 2%라는 상대적 기준으로 바꿔 부과 대상을 절반 수준으로 줄이고, 양도소득세 비과세 기준도 실거래가 9억원에서 12억원으로 높여 중저가 주택을 처분하는 사람들의 거래세 부담을 줄이자는 것이다.
개편안에 따르면 적잖은 1주택자들은 세제 혜택을 볼 것으로 예상된다. 하지만 종부세 부과 기준을 비율로 정하면서 해마다 종부세 부과 대상이 달라져 정책 안정성을 해칠 수 있고, 집값이 하락해도 상위 2%에 해당하면 종부세를 내야 한다는 점에서 논란을 피하기 어렵다는 지적이 나온다.
◇종부세 대상, 52만가구에서 28만가구로
국토교통부에 따르면, 올해 1월 1일 기준 전국 공동주택(아파트·다세대·연립) 1420만5000가구 중 공시가격 12억원 초과 주택의 비율은 1.9%다. 공시가격 상위 2%는 11억원대 후반이 될 것으로 추산된다. 공시가격 9억원을 기준으로 한 종부세 납부 대상은 전국 52만5000가구지만, 상위 2%로 기준을 바꾸면 부과 대상이 28만4100가구로 줄어든다. 기존 종부세 대상 중 46% 정도가 이번 제도 개편을 통해 세금 부담을 벗어나는 것이다.
기존에는 한번 종부세 부과 대상이 되면 집값이 떨어지지 않는 한 계속 종부세를 내야 했다. 하지만 개편안에 따르면 앞으로는 지역별 아파트값 상승률에 따라 상위 2%가 바뀌기 때문에 가구마다 해마다 종부세 납부 여부가 달라질 수 있다. 더불어민주당은 매년 4월 말 전국 공동주택 공시가격 발표 때 상위 2%에 해당하는 잠정가격을 공시하고, 종부세 부과 기준일인 6월 1일 정확한 금액을 공표한다는 방침이다. 다만, 30평형대 기준으로 강남 3구(강남·서초·송파) 대부분과 마·용·성(마포·용산·성동)의 일부 인기 아파트들은 세제 개편 이후에도 계속 종부세 부과 대상이 될 전망이다.
중저가 주택 소유자의 양도세 부담도 줄어든다. 기존에는 매각 금액 기준 9억원까지 비과세되고, 9억원 초과분에 대해 6~45%의 세율이 적용됐다. 개편안에 따르면 매각 금액 12억원까지 세금이 면제된다. 7억원에 매수한 집에 2년간 거주하다가 14억원에 판다고 가정할 때 기존에는 양도세가 8211만원이었지만 바뀐 세제를 적용하면 2115만원으로 줄어드는 것이다.
◇”국민 98대 2로 갈라치나” 비판도
1주택자의 전반적인 세 부담을 줄인다는 취지에도 불구하고, 여당의 이번 세제 개편안에 비판적인 목소리도 나온다. 우선 종부세 부과 대상을 상위 2%로 규정한 것이 정책 안정성을 저해하고 불필요한 사회적 갈등을 초래할 수 있다는 것이다.
기존에는 공시가격이 나오는 시점에 각 가구주들은 본인 주택의 종부세 부과 여부를 알 수 있었다. 하지만 바뀌는 정책대로라면 종부세 부과 기준일인 6월이 돼서야 부과 여부를 확실히 알 수 있게 된다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “가격이 아닌 비율로 부과 대상을 정하면 주택을 공시가격 순서대로 정렬하는 데 따른 행정 비용과, 2% 구간에 근접한 주택 소유자들의 반발 등 사회적 비용이 만만찮게 소요될 것으로 보인다”고 말했다.
심교언 건국대 교수는 “상위 2%로 부과 대상을 못 박으면 그 사람들은 집값이 폭락해도 종부세를 벗어날 수 없다”며 “상위 2%라는 기준의 근거가 무엇인지에 대한 설명도 전혀 없어 국민 혼란을 부추긴다”고 말했다. 정수연 제주대 교수도 “정부가 종부세 대상이라고 지칭하는 사람 중 상당수가 현 정부 들어 집값이 폭등하기 전에는 그냥 평범한 중산층이었다”며 “상위 2%를 부과 대상으로 한 것은 국민을 98대 2로 갈라치려는 의도로밖에 안 보인다”고 말했다.
기존에는 양도 차익의 최대 80%까지 일률적으로 적용되던 1주택자 양도소득세 장기보유특별공제를 50~80%로 조정한 것에 대해서도 부작용을 우려하는 목소리가 나온다. 시장에서 선호도가 높은 고가 주택일수록 최근 집값이 많이 올라 양도 차익이 큰데, 이런 주택의 양도세 부담을 높이면 고가 주택 매물이 줄어들어 오히려 희소가치가 높아질 수 있다는 것이다.
