Q. 안녕하세요? 내년 2022년부터 DSR(총부채원리금 상환비율) 규제가 적용돼 대출받기 어려워진다고 하는데요. 연소득이 5000만원이고 마이너스 통장에 대출 5000만원이 있습니다. 아파트 가격이 6억원이라고 하면 내년 봄 잔금대출을 받을 수 있는지, 받을 수 있다면 얼마나 받을 수 있는지 궁금합니다.
또 연소득 대비 대출한도가 정해진다고 하는데요. 이전에는 DTI(총부채상환비율) 규제가 있었는데 DSR 규제는 무엇이 달라지는지, 모든 대출이 DSR 규제 대상이 되는지 궁금합니다. 예외가 되는 대출도 있는지 알려주세요.
A. 안녕하세요. 반갑습니다.
대출규제 때문에 내 집 마련하려는 실수요자들의 걱정이 훨씬 더 커졌습니다. 10월 26일 금융위원회에서 발표한 가계부채관리 강화대책에 따라 올해 2021년까지는 규제지역 6억원 초과 주택에 대해 DSR이 적용되지만 2022년 1월부터 총 대출액이 2억원을 초과하면 DSR 40％가 적용됩니다. 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 않아야 합니다. 갚을 수 있는 만큼만 빌려 주겠다는 의미죠.
질문자께서는 연소득 5000만원, 신용대출(마이너스통장) 5000만원, 아파트 가격이 6억원이라고 하셨습니다. 규제지역에 6억원짜리 아파트를 구입할 경우 올해까지는 LTV(주택담보대출비율) 40％인 2억4000만원까지 대출이 가능했습니다. 하지만 내년부터는 1억5000만원으로 9000만원이 줄어들 수 있습니다. 종전 대출한도보다 대출금액이 줄어들 수 있다는 점을 감안해 자금계획을 세울 필요가 있을 것 같습니다.
DSR과 DTI에 대해 설명드리겠습니다. 연소득 대비 대출상환비율로 대출금액을 정하는 것은 비슷합니다. DTI는 모든 주택담보대출의 원리금(원금+이자)과 신용대출 등을 포함한 기타대출의 이자 상환액으로 계산하는 것입니다. DSR은 모든 주택담보대출+기타대출의 원리금(원금+이자)을 다 포함해서 계산하는 것입니다.
더 쉽게 설명하면 DTI는 기타대출의 이자만 계산하고, DSR은 기타 대출의 이자에 원금까지 포함시켜 계산하기 때문에 대출한도가 더 줄어드는 것입니다. 모든 대출이라고 했지만 DSR에 포함되지 않는 대출도 있습니다. 전세대출과 집단담보대출은 DSR에 포함되지 않습니다.
만약 2019년 청약에 당첨돼 2022년 입주할 때 잔금대출을 받아야 한다면 DSR에 포함되지 않습니다. 단, 2022년 이후 입주자모집공고가 나오는 아파트의 잔금 대출은 DSR대상이 됩니다.
주택금융공사의 보금자리론(LTV 60％)의 경우 신용대출을 갖고 있는 상황에서 신규로 받을 때 DSR이 반영되지 않습니다. 하지만 보금자리론 대상이 연소득 7000만원 이하, 신혼부부 연소득 8500만원 이하여야 가능합니다. 이미 보금자리론을 받고 있는 분이 신규로 신용대출을 받는 경우 DSR 반영이 되니 주의가 필요합니다.
금융당국의 대출 정책이 상황에 따라 언제든지 변경될 수 있기 때문에 항상 대출 정책의 변화를 예의 주시하면서 자금계획을 세우시는 것이 좋을 것 같습니다.
