“한 번 올랐다고 끝까지 오르지는 않습니다. 이제 부동산 가격은 정점을 향해, 거품을 향해 나아가고 있습니다.”
고종완 한국자산관리연구원장은 “내년은 고점 내지 (부동산 가격의) 변곡점이 될 한 해가 될 수 있다”면서 이렇게 경고했다. 고 원장은 우리나라의 대표적인 부동산 전문가로, 한국토지주택공사(LH) 자문위원, 국민연금공단 대체투자심의위원, 한양대 특임교수 등을 맡고 있다. 고 원장은 4~5일 온라인(www.chosun-moneyexpo.co.kr)으로 열린 ’2021 대한민국 재테크 박람회'에서 ‘집 살 때인가 팔 때인가’를 주제로 강연했다.
◇“부동산 고점 가능성 높아, 자칫하면 팔 기회도 놓친다”
고 원장은 현재 부동산 경기가 뜨거운 이유가 초저금리에 따라 막대한 유동성이 풀렸고, 여기에 가격 상승에 대한 기대 심리가 커졌기 때문이라고 진단했다. 그는 “금리가 내려가면 할인율도 낮아지고, 그에 따라 기대 수익률도 높아진다”면서 “현재 저금리가 장기간 이어지며 자산 가격을 끌어올리고 있다”고 했다. 여기에 장기간 부동산 가격이 오르며 ‘앞으로도 오를 것’이라는 기대심리가 더해졌다고 평가했다. 그는 “현재 심리적으로 부동산 가격에 대한 낙관론이 팽배하다”고 했다.
그러나 그는 이런 기간이 길지 않을 것이라고 봤다. 10~12년 주기로 반복되는 순환 주기(사이클)에서 ‘고점’에 가깝다는 것이다. 그는 “1986년 이후 우리나라는 10~12년 주기의 부동산 가격 상승·하락 장기 사이클을 보여왔다”면서 “현재 2014년 이후 6~7년째 상승세를 이어가고 있는데, 과거 경험을 보면 부동산 상승세가 7년 이상 이어진 적 없다”고 했다. 그러면서 “이렇게 장기간 가격이 오르면 대부분 전문가는 관성에 따라 ‘또 오를 것’이라고 이야기하지만, 앞으로는 하향 안정화될 가능성이 높을 것으로 보인다”고 했다.
특히 전세가 대비 집값이 빠르게 오르는 게 위험 신호라고 평가했다. 고 원장은 “최근 몇 개월을 제외하면 집값 상승률이 전세가 상승률 대비 크게 높았다”면서 “집값과 전셋값의 괴리가 커지는 건 실거주 목적보다 투자 목적의 부동산 구매가 늘어났다는 뜻”이라고 했다. 시중 부동자금이 부동산에 지나치게 쏠렸다는 것이다.
그는 내년도가 부동산 시장의 변곡점이 될 수 있다고 평가했다. 고 원장은 “내년은 사이클상 고점일 가능성이 높아 보인다”면서 “부동산 가격이 하락한다고 단언할 수는 없지만, 현재는 투자 위험도 대비 기대 수익률이 낮은 상황”이라고 했다.
이어 “부동산 가격이 하락기에 들어가면 현재의 ‘매도자 중심 시장’이 ‘매수자 중심 시장’으로 전환될 수 있다”면서 “그때가 되면 (비싸게) 팔 기회를 잃을 수 있다”고 경고했다.
◇ “투자하려면 옥석 따져야”
고 원장은 부동산 조정 국면이 찾아올 수 있는 상황에서도 내 집 마련에 나서려면 ‘수퍼 아파트’에 선별 투자해야 한다고 조언했다. 수퍼 아파트란 대지 지분이 높아 재건축 시 가격 상승 폭이 크고, 공시지가가 꾸준히 오르며, 도심과의 연결성이 좋은 아파트를 뜻한다.
그는 새로 개통되는 교통망 주변의 아파트를 눈여겨볼 만하다고 조언했다. 안산 등 수도권 서남부와 서울 여의도·서울역 일대를 잇는 지하철 신안산선, GTX(수도권 광역 급행철도) A·B·C 노선, 서울시가 추진 중인 경전철 노선 10개 등 신설 역세권이 대표적이다. 또 3기 신도시 역시 성공 가능성이 높다고 평가했다.
고 원장은 입지가치(용적률·공시지가 변동률·역세권과의 거리 등), 수익가치(매매가격 변동률·전세가격 변동률 등), 희소가치(단지규모·아파트 미분양 추이 등), 미래 가치(대중교통망 계획·인구 증가율 등)을 20가치 지표로 측정해 분석한 결과, 아래 그림에 나온 아파트가 유망해 보인다고 조언했다.