21일 오후 5시 조선일보의 경제 유튜브 채널 ‘조선일보 머니’와 조선닷컴을 통해 공개된 ‘방현철 박사의 머니머니’에선 베스트 애널리스트인 장문준 KB증권 애널리스트와 함께 ‘리츠(REITs, 부동산투자회사) 전망과 투자 아이디어’라는 주제로 얘기를 나눠봤습니다.
[장문준의 리츠 투자 가이드 영상으로 확인] : https://youtu.be/dtLg_7zxBV4
장문준 애널리스트는 리츠의 특징을 배당에서 찾았습니다. 장 애널리스트는 “리츠는 부동산에 투자해서 번 돈의 90% 이상을 무조건 배당으로 주주에게 돌려줘야 하는 상품”이라며 “배당의 원천은 임대료이고, 금리를 제외한 비용의 변동성도 적어 예측 가능한 배당을 장기적으로 받을 수 있다고 보면 된다”고 했습니다.
다만, 올해는 금리가 급격하게 상승하면서 리츠 주가가 20% 가까이 하락하면서 큰 타격을 받았습니다. 그러나 거꾸로 보면 주가가 떨어진 만큼 현재는 배당수익률이 높아져서 매력적인 상품이 됐다고 했습니다. 최근 상장 리츠들의 예상 배당수익률은 대체로 5~6%대이고, 일부 리츠는 예상 배당수익률이 10% 가까이 된다는 분석이 나오기도 합니다. 장 애널리스트는 “배당수익률만 보면 리츠 투자를 하기에 나쁘지 않은 시기라고 볼 수 있다”며 “다만 리츠마다 다른 특성이 있어서 체크해야 할 포인트가 있다”고 했습니다.
장 애널리스트는 세 가지 체크 포인트를 제시했습니다. 첫째, ‘리츠가 어떤 자산을 담고 있는가’입니다. 장 애널리스트는 “성장성이 없는 부동산을 담고 있다면 장기로 투자하기가 어려울 수 있다”고 했습니다. 또 시기에 따라 유망한 상업용 부동산이 달라지는 것도 주의해야 한다고 했습니다. 예컨대 미국을 보면 코로나 팬데믹 시기에는 비대면 비즈니스가 활성화되면서 데이터센터, 물류센터를 담은 리츠가 각광을 받았고 최근에는 리오프닝에 따라 호텔 등을 담은 리츠가 주목을 받고 있다고 했습니다.
둘째, 리츠가 받은 부동산대출의 만기가 언제 돌아오느냐입니다. 언제 리파이낸싱이 이뤄지는지 따져 봐야 한다는 것입니다. 장 애널리스트는 “만약 올해 만기가 돌아와서 만기를 연장해야 한다면 금리가 확 올라갈 수 있는데, 이렇게 되면 내년부터 배당을 줄일 수밖에 없다”며 “3년 쯤 후에 리파이낸싱이 예정돼 있다면 당장은 금리의 영향이 없을 수 있다”고 했습니다.
셋째, 상장했던 시점 대비 현재 가격에 괴리가 있는지도 따져 봐야 한다고 했습니다. 장 애널리스트는 “현재 가격이 많이 떨어져 있다면 리츠를 상장했을 때보다 건물 가치가 크게 떨어졌다는 의미일 수 있어서 왜 그런지 이유를 따져 보고 투자 기회가 될 수 있는지 까지 알아봐야 한다”고 했습니다.
장 애널리스트는 “리츠는 단기 매매하려는 생각으로 접근하기 보다는 장기로 기다렸을 때 배당까지 감안하면 상대적으로 나은 수익을 얻을 수 있는 상품”이라며 “장기 투자자라면 투자 포트폴리오 내에 필요한 자산 중의 하나라는 관점으로 접근하는 게 좋다”고 했습니다.
장문준 애널리스트는 조선일보와 금융정보업체 에프앤가이드가 공동 주관한 ‘2021년 베스트 애널리스트’ 평가에서 건설, 리츠 분야에서 베스트 애널리스트로 선정됐습니다. 4년 연속 베스트 애널리스트입니다.
‘방현철 박사의 머니머니’는 월·수·금요일 오후 5시 시장분석, 자산운용, 재테크 전문가, 증권가 고수들의 목소리를 듣는 시간입니다. 영상은 경제 유튜브 채널 ‘조선일보 머니’와 조선닷컴을 통해서 공개됩니다.
[장문준의 리츠 투자 가이드 영상으로 확인] : https://youtu.be/dtLg_7zxBV4