나이 들어 현역 시절 월급만큼 월세를 받으면서 살면 얼마나 좋을까요? 은퇴를 앞두면 꼬박꼬박 현금이 들어오는 ‘월세 통장’에 대한 로망이 커지죠. 강남 오피스텔 1000만원 갭 투자, 과연 지금 해도 될까요? 왕개미연구소 [내돈부탁해]팀이 전문가 3인에게 진단을 부탁했습니다.
◇“3~6년차를 노려라” by 최경천 <대출없이 0원으로 소형아파트를 산다>저자
최근 10년간 소형 오피스텔은 ‘돈이 안 된다’는 이유로 투자자들에게 외면받았죠. ‘공급 초과’ 상황이라 매매가는 거의 오르지 않았고 월세 수익률도 6%대에서 4%로 낮아졌습니다.
하지만 오피스텔 수익률은 작년에 바닥을 치면서 반등 중이고, 그 동안 가격이 거의 오르지 않은 소형 오피스텔에 관심이 쏠리고 있습니다. 시장에선 최근의 월세 상승세가 매매가를 밀어 올릴 것이라 기대합니다. 지난 2007년에도 월세가 상승하면서 오피스텔 가격이 두 배 오르는 대상승기가 왔었죠.
질문하신 A 오피스텔은 2014년 완공된 곳으로, 강남 더블역세권에 위치해 있고 1000만원 갭투자가 가능하네요. 강남 같은 핵심지도 전세 가격은 강한데 매매가는 내려서 사실상 매매가와 전세 가격이 차이가 없는 ‘무갭 매물’도 등장했습니다.
그런데 상담자분의 경우 퇴직까지 몇 년이 남아있다는 점을 고려해야 합니다. 지금 53세니까 퇴직 즈음에 이 A 오피스텔은 연식이 15년 이상 됩니다. 노후화되어 지금 예상하는 월세 수익률이 나오지 않을 가능성이 높다는 말입니다. 은퇴 후를 대비해 오피스텔을 산다면 현재 연식 3~6년차를 매수하는 게 좋습니다.
강남은 대지가 부족해서 신규 오피스텔 공급이 어렵고 건축비도 상승하고 있어서 원룸이라도 신축 가격은 최소 3억~4억원입니다. 3~6년차의 준신축 연식이면서 1억 후반~2억 초반 정도 가격대에서 찾아보세요.
◇“차라리 상가에 눈돌려라” by 김동우 <부동산 절세의 기술>저자
실거주 1주택자인 중장년이 월세통장 목적으로 오피스텔을 매수한다면, 세금 문제를 잘 따져야 합니다. 우선 오피스텔은 용도에 따라 업무용(건축물)과 주거용(주택)으로 나뉩니다. 취득 시점에서는 어떤 용도로 쓸지 미확정이기 때문에 오피스텔 취득세는 4.6%(농특세·지방세 포함)로 정해져 있습니다.
그런데 상담자분이 재산세 과세 대장에 ‘주택’으로 등재된 오피스텔을 매수하면, 종부세 과세 주택수는 2개가 됩니다. 현재 1주택자의 종부세 과세 기준선은 11억원이죠. 2주택자가 되면 6억원으로 낮아지고 안 내던 종부세를 내야 할 수 있습니다. 주택으로 등재된 오피스텔을 매수하면, 해당 오피스텔도 종부세 과세 표준에 합산되거든요.
1주택자는 종부세 대상자라고 해도 노령자 공제나 장기보유 공제 등 최대 80%의 세액공제 혜택이 있는데, 재산세 과세 대장에 주택으로 등재된 오피스텔을 추가로 보유하게 되면 그 혜택이 몽땅 사라집니다. 또 주거용을 업무용로 바꾸려면, 실제 업무용으로 쓰고 있다고 증명해야 하는 등 절차가 쉽지 않습니다.
지금은 1주택자이니까 실거주 아파트는 양도세 비과세로 세팅되어 있겠죠. 주거용 오피스텔을 매수해서 2주택이 되면 매도 순서에 신경써야 합니다. 재산세 과세 대장에 주택으로 등재되어 있지 않아도, 종부세와 달리 양도세는 실제 주택으로 사용하고 있으면 주택 기준으로 과세되기 때문입니다.
나중에 일시적 2주택으로 비과세를 받으려면 신규 오피스텔 취득 이후 3년(조정대상 지역은 2년) 내에 현 보유 주택을 처분해야 되고, 3년 내에 처분하지 않은 경우에는 양도 차익이 적은 오피스텔부터 먼저 매도해야 합니다.
1주택자가 취득·양도세 중과, 종부세 합산 등의 부담 없이 월세통장을 만들고 싶다면, 차라리 상가에 눈돌리는 것도 방법입니다.
◇“미래의 한강뷰 아파트에 묻어라” by 이준 미래공인 이사
60세 정년이라고 하면 앞으로 은퇴 시점까지 6, 7년 남았네요. 본격적인 은퇴 준비엔 다소 늦은 감은 들지만 그렇다고 포기할 순 없죠.
오피스텔은 원룸보다는 투룸이 상승 가능성이 높습니다. 질문하신 강남 오피스텔은 전용 6.43평 원룸이라 좁다는 느낌이 듭니다. 또 노후 대비 연금용이라면 물건이 3개 이상 필요한데 약 7억원의 현금이 필요합니다. 퇴직금으로 충당하기엔 무리한 금액이죠.
제 친동생이라면 우선 정년까지 열심히 일해서 투자금을 모으고, 개발 가능성이 높은 지역의 노후 빌라를 전세 끼고 사두라고 추천하겠습니다. 현재 서울 전역은 신축용 땅이 절대 부족해 노후 빌라의 가치가 빛날 날이 반드시 온다고 봅니다. 서민형 저가 빌라여서 추가 매수시 보유세 부담은 그리 크지 않으며, 향후 세금 관련해 정부 정책이 바뀔 가능성도 있습니다.
특히 개발 후에 한강뷰 아파트로 변신할 수 있는 곳을 눈여겨 보세요. 5호선 광나루역 인근 투룸 빌라, 천호대교 건너자마자 왼편 빌라 단지 등은 2000만~3000만원 자본으로 갭투자가 가능합니다.
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