“분양가가 너무 올라 이제 청약을 무조건 넣으라고 하진 못하겠습니다. 이젠 청약 당첨보다 재개발·재건축 조합원 입주권을 사는 게 더 유리해졌습니다.”
대표적 재개발·재건축 전문가로 꼽히는 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 1일 오전 유튜브 ‘조선일보 머니’에 공개된 ‘머니머니 시즌2′에서 “내년 부동산 시장은 최소한 떨어지지 않고, 상승할 가능성이 있다”며 “매수하고 싶은 지역을 명확하게 한 후 빨리 움직여야 하는 시기”라고 말했다. 김 소장은 구독자 14만인 부동산 전문 유튜브 채널 ‘투미TV’를 운영하며, KB금융지주 경영연구소 부동산 자문위원 등으로도 활동 중이다.
김 소장은 22~23일 서울 대치동 세텍(SETEC)에서 열리는 국내 최대 재테크 행사인 ‘2024 대한민국 재테크 박람회’에서 연사로 나선다. 김 소장은 22일 ‘2024년 재개발·재건축 옥석 가리기’라는 주제로 강연한다. 박람회는 홈페이지(chosun-moneyexpo.co.kr)에서 사전 등록하면 무료 참가할 수 있다.
◇“강남 3구 등 오른 곳이 더 오를 것”
- 내년 부동산 시장 전망은.
“내년도 강보합장이 될 것이다. 떨어질 이유가 없다. 급격하게 가격이 오르진 않더라도 보합세를 유지하다가 조금씩 오르는 장이 될 것이다. 다만 지역과 상품은 구별해야 한다. 지금은 가격이 올라가는 곳만 오르는데 내년도 마찬가지일 것이다. 반등 폭이 서울과 경기, 지방 간 차이가 크고, 서울 내도 강남 3구와 마포·성동까진 온기가 퍼지지만 그 외 지역은 냉기가 이어질 가능성이 있다. 상품별로는 아파트는 살아나고 있지만 빌라나 오피스텔 등은 (내년에도) 가격 회복이 어려울 수 있다.”
- 무주택자나 1주택자들은 어떻게 해야 하나.
“매수하고 싶은 지역을 명확하게 하고 그 지역이 남들도 원하는 지역이라면 지금 빨리 움직여야 한다. 인구가 감소하면 지방 인구가 감소하고 기반 시설이 약해지는 것이지 수도권 쏠림 현상은 갈수록 심해질 것이다.”
- 현명한 내 집 마련 전략은.
“올해 초만 해도 청약을 노려보라고 했지만 지금은 분양가가 너무 올라버렸다. 작년 12월 둔촌주공 분양가가 13억원(84㎡ 기준)이었는데, 지금은 서울 광진구 롯데캐슬이스트폴 84㎡ 분양가가 15억원인데도 완판됐다. 현실적으로 이제 청약을 무조건 넣으라고 추천하지 못하는 이유다. 세부적으로 따져보면 재개발·재건축 조합원 입주권이 더 싼 경우도 있다. 서울 동대문구 이문3구역을 예로 들면 현재 조합원 입주권 매매 금액이 84㎡ 기준 12억원인데, 일반 분양가가 12억원이다. 통상 조합원 아파트가 좋은 동, 좋은 호수를 배정받고 옵션 역시 일반 분양 물건보다 좋다는 점을 가격이 비슷하면 입주권이 더 저렴한 셈이다.”
◇“광명 재개발 주목… 자금 여력 되면 북아현·성수”
- 주목해야 할 재개발·재건축 지역은.
“저평가된 곳들을 봐야 한다. 경기권에선 광명 뉴타운이다. 이 지역은 보통 초기 투자금 5억~6억원이 필요했는데, 광명9구역은 3억원대로 투자할 수 있다. 광명 뉴타운은 2만5000세대에 달하고 조합원도 많아 급매가 쏟아지고 있다. 자금 여력이 된다면 북아현이나 성수도 주목해 볼만하다. 북아현은 노량진, 성수는 한남 재개발 지역과 가격대가 비슷했지만, 지금은 상대적으로 저렴해졌다.”
- 재개발·재건축 투자 수익성은.
“통상 안전 마진이라고 말한다. 6억원짜리 빌라를 매수하고, 추가 분담금이 3억원일 때 인근 신축 아파트가 12억원이면, 차익 3억원을 안전 마진이라고 한다. 다만 완전하게 ‘안전하다’고 할 수는 없다. 완공까진 오래 걸리고, 그 사이 무슨 일이 벌어질지 모르기 때문이다.”
- 재개발·재건축 투자 시 주의점은.
“예전엔 재개발·재건축한다고만 해도 가격이 올랐는데 지금은 아니다. 불과 2년 전 평당 300만~500만원이었던 공사비가 지금은 기본 700만~800만원 수준이다. 이젠 급격하게 오른 공사비를 조합원들이 추가분담금을 내 감당할 수 있는지 봐야 하고, 사업성이 떨어지는 소규모는 시공사들도 주저하기 때문에 피하는 게 좋다. 또 현금 청산 대상 물건인데 마치 분양권을 받을 수 있는 것처럼 소개되는 경우도 있다. 시세보다 지나치게 싸면 의심해야 한다. 소송으로 구제받을 수 있지만 내 돈을 돌려받기까지 어려움이 있을 수 밖에 없다.”
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