똑같은 35억 집 팔았는데… 양도세 4억 차이 왜?

최근 조선일보 경제 유튜브 채널 ‘조선일보 머니’는 집을 1채라도 갖고 있는 유주택자라면 반드시 주의해야 할 ‘매도 시기와 세금 차이’에 관해 다뤘다. 국세청 출신의 상속세 대가인 안수남 세무법인 다솔 대표가 설명을 맡았다.

안 대표는 “주택 수 계산을 잘못 하는 경우가 많다”고 지적했다. 오피스텔도 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 본다. 취득세 때 중과세를 하지 않을 뿐, 실제 용도가 주거 목적이라면 양도소득세 계산 시 주택 수에 들어간다. 안 대표는 “시골의 무허가 주택, 분양권도 비과세를 따질 때에는 모두 주택 수에 들어간다”며 “일반인의 상식과 세법상의 주택 개념은 전혀 다르기 때문에 주의가 필요하다”고 강조했다.

특히 같은 주택도 언제 파는지에 따라 세금이 천차만별이다. 예컨대 85세 남성이 30억원짜리 주택을 팔아 자녀들에게 사전증여했다고 가정하자. 이후 10년 안에 이 남성이 사망한다면 사전증여한 자산이 모두 상속재산에 합산돼버린다. 증여세에 가산세, 양도세까지 세금 폭탄을 맞게 된다.

분양권 역시 매도 시기가 중요하다. 분양권 상태에서 팔면 세금이 중과세된다. 분양권은 취득 후 1년 안에 팔면 70%, 1년 이상 보유하면 양도소득세율이 60%다. 그러나 준공 또는 잔금을 치러 부동산으로 전환된 뒤 양도하면 보유 기간에 따라 적용 세율이 달라진다.

안 대표는 “양도소득세가 가장 많이 문제 되는 게 바로 재개발·재건축 주택”이라고 했다. 기존 주택(부동산)이 조합원 입주권(권리)으로 바뀌었다가 다시 신축 아파트(부동산)로 바뀌는 구조인데 세법에서의 장기보유특별공제(장특공제)는 부동산에만 적용된다. 권리인 입주권 상태에서 발생한 양도 차익은 장특공제를 받을 수 없다 보니 언제 파는지에 따라 세금 차가 벌어진다. 안 대표는 작년 11월 입주한 서울 강남구 개포주공 1단지를 예로 들며 “35억원짜리 집을 입주 전에 판 분과 입주 후에 판 분의 세금 차이만 4억원이 났다”고 지적했다.

이때는 취득 시기도 문제가 된다. 안 대표는 “관리처분계획 인가 전, 부동산 상태에서 사서 팔면 보유 기간과 거주 기간이 다 포함되지만 관리처분계획 인가 이후에 샀다면 준공일로부터 보유 기간을 계산하기 때문에 장특공제를 하나도 못 받을 수 있다”고 했다.