최근 조선일보 경제 유튜브 채널 ‘조선일보 머니’에는 ‘부동산 명강’이 공개됐다. ‘월용(월급을 용돈으로)이’라는 필명으로 활동하는 박지민 월용청약연구소 대표가 ‘초고분양가 시대, 돈 되는 청약 단지 골라내기’를 주제로 한 강연의 핵심만 담았다. 박 대표는 청약과 분양권 전문 강사다. 저서로는 ‘35세 인서울 청약의 법칙’ ‘2020 부동산 시그널’, ‘청약 맞춤 수업’ 등이 있다.
◇분양가 적정성 판단
이번 강연에서 박 대표는 분양가가 적정한지 확인하는 기준을 제시했다. 이른바 연 수익을 보정해서 적정가를 산정하는 것이다. 그는 “아파트 브랜드나 단지 규모, 입지 조건 등 다른 변수들이 비슷하다면 아파트 연식 차이가 3년 날 때마다 5%씩 가격이 벌어진다고 보면 된다”고 말했다. 예를 들어, 인근 아파트 연식이 9년 됐다면 신축 아파트 가격은 약 15% 차이가 나야 된다는 뜻이다.
다만 고분양가 논란에도 청약 흥행 여부는 지역마다 온도 차가 난다. 박 대표는 “서울은 시세보다 10%가량 높은 분양가에도 완판되는 분위기”라며 “반면 지방은 그 정도 비싸지면 미분양이 나고 경기·수도권은 완판까지 한두 달이 걸리는 상황”이라고 했다.
◇처참한 청약 점수로 성공하는 법
투자자들의 가장 큰 관심은 청약 당첨 확률을 높이는 방법일 것이다. 그는 청약 점수가 낮아 고민인 사회 초년생들에게 “초소형 아파트 틈새 청약을 노려보라”고 조언했다.
작년 2월 구리에서 분양한 ‘구리역 롯데캐슬 시그니처’ 34㎡ 아파트는 29가구 공급에 45명이 청약, 최종 청약 경쟁률이 1.5대1에 그쳤다. 당시 약 3억원에 분양했던 이 평형은 현재 2억3000만원가량의 시세 차익이 예상되고 있다.
박 대표는 “이처럼 발상을 전환해, 소위 말하는 ‘비선호’ 타입으로 계속 접근해 보라”며 “크기가 작은 거, 그리고 사람들이 싫어하는 타입의 교집합을 찾아 청약한다면 가점이 낮은 젊은 세대도 당첨 확률을 비약적으로 높일 수 있다”고 말했다. 틈새 청약을 통해 ‘무혈 입성’ 기회를 찾으라는 것이다. 그는 “청약 가점으로는 가망이 없지만 추첨제는 전략을 잘 짜면 승산이 있다”고 강조했다.
이어 생애 최초나 신혼부부, 노부모 부양 등 특별 공급도 전략적으로 접근해야 한다고 강조했다. 종종 경쟁률이 매우 낮게 나타나는 경우들이 있기 때문이다. 박 대표는 다시 ‘구리역 롯데캐슬 시그니처’ 분양을 예로 들었다. 생애 최초 1순위 청약 접수 결과 10가구 공급에 해당 지역에서 15명이 지원, 경쟁률이 1.5대1이었다. 그런데 당시 신혼부부 청약 접수가 0건, 노부모 부양 특공 청약도 접수자가 전무했다. 박 대표는 “덕분에 신혼부부 특공에 배정된 15개와 노부모 특공에 배정된 1개가 모두 생애 최초 특공에 포함돼 당첨 가능성이 훨씬 높아졌다”고 강조했다.
신혼부부가 전용면적 60㎡ 이하 청약에 도전할 때에는 신혼부부 특별 공급과 생애 최초 특별 공급 중 어디로 넣는 게 좋을까. 박 대표는 “생애 최초 경쟁률은 너무 높기 때문에 차라리 60㎡ 초과 타입에 신혼부부 특공으로 추첨제 30%를 노려보는 게 낫다”고 조언했다.
그렇다면 같은 평형일 때 어떤 타입(구조)을 고르는 게 유리할까. 박 대표는 “대중적으로 사람들이 선호하는 구조라면 분양 가구 수가 적더라도 선택하는 편”이라고 했다.
◇바뀐 청약 제도 숙지
특히 지난 3월부터 신혼부부·맞벌이 가구의 청약 문턱이 낮아졌다. 부부 중 한 사람이 결혼 전 청약에 당첨됐거나 주택을 보유한 적이 있어도 배우자가 신혼부부·생애 최초 특별 공급 신청을 할 수 있게 됐다.
또 부부가 같은 아파트 청약에 신청해 동시 당첨된 경우 기존에는 두 사람 모두 부적격 처리됐지만 이제는 먼저 신청한 사람은 당첨 자격을 유지할 수 있다. 부부가 동시에 청약에 신청해 당첨 확률을 높일 수 있게 된 것이다.
아울러 청약 가점 계산에서 배우자 통장 보유 기간을 최대 3점까지 합산할 수 있다. 다만 합산 기준으로 통장 보유 기간 만점인 17점을 넘기지는 못한다.
분양가가 저렴한 공공 주택 특별 공급은 전체 물량의 10%를 추첨제로 전환했다. 맞벌이 가구의 소득 요건은 ‘도시 근로자 평균의 140%’에서 200%로 높아져 합산 연 소득이 1억6000만원인 부부도 공공 주택 특별 공급을 노려볼 수 있게 됐다.
이 밖에 박 대표는 1주택자의 청약 통장 활용법을 비롯해 계약금 정도만 보유한 상태에서 청약을 해도 되는지, 계약금과 중도금·잔금 시기가 촉박한 무순위 청약은 자금이 어느 정도 있을 때 도전해 보면 좋은지 등 다양한 궁금증에 대해서도 답변했다. 그에 대한 자세한 설명은 유튜브 ‘조선일보 머니’ 영상에서 확인할 수 있다.