16일 조선일보 경제 유튜브 채널 ‘조선일보 머니’에는 허혁재 미래에셋증권 부동산 수석위원의 ‘2025 대한민국 재테크 박람회’ 강연 다시보기 영상이 공개됐다. ‘인구 감소와 공급 부족 속 2025년 부동산 시장 전망’을 주제로 했던 강연의 전체 영상이다. 허 위원은 지난 2009년부터 거액 자산가들의 부동산 포트폴리오 관리를 전담하고 있는 이 분야 전문가다. 재작년엔 초보 부동산 투자자들이 꼭 알아야 할 기본 상식을 담아 책 ‘부동산 공화국 생존 지식’도 냈다.
허혁재 위원은 올해 부동산 시장을 어떻게 전망할까. 탄핵 정국으로 인한 정치적 불확실성 등으로 부동산 경기가 얼어붙은 가운데, 인터넷 커뮤니티에서는 집값 상승론자와 하락론자의 갑론을박이 계속되고 있다. 하락론자들은 “경기가 좋지 않고 인구도 감소하기 때문에 집값이 하락할 것은 당연하다”고 주장하는 반면 상승론자들은 “향후 3년간 아파트 공급이 급감하기 때문에 집값이 오를 수밖에 없다”고 맞선다. 허혁재 위원은 이 같은 논쟁적 이슈들을 하나씩 살펴봤다.
일단 허 위원은 “2025년 상반기, 서울 부동산(아파트)이 바닥을 다진 뒤 상승장으로 전환할 것”이라고 전망했다. 그리고 다만 양극화가 심화될 것이기 때문에 앞으로 크게 오를 부동산의 조건으로는 강남, 여의도, 용산 등과 같은 업무지구와의 접근성(직주근접)과 대단지인지 여부 등을 꼽았다.
장기적인 부동산 시장 전망과 관련한 변수들에 대한 입장도 밝혔다. 허 위원은 “경제성장률이 계속 낮아지고 있기 때문에 집을 사면 안 된다는 주장은 맞지 않다”고 주장했다. 1986~1999년 우리나라 연평균 경제성장률은 8.1%였지만, 1기 신도시 건설로 공급이 쏟아지면서 서울 아파트 값은 크게 오르지 않았던 사례를 들었다. 2000년대 초반~2010년까지 경제 성장률이 4.7%에서 2.9%로 떨어졌지만 아파트 값은 폭등한 점도 언급하며 “경제성장률과 집값이 그대로 직결되는 것은 아니다”고 강조했다.
그보다는 통화량(M2, 광의통화)이 집값에 더 큰 영향을 미친다고 했다. 허혁재 위원은 “인플레이션을 헤지하는 수단으로 부동산 투자를 해야하는 이유”라며 “통화량이 늘 때 집값은 등락을 반복하지만 장기적으로는 상승 그래프를 그린다”고 말했다. 상승장에서 가격 회복탄력성이 높은 부동산을 잘 고르는 것이 핵심이라고 강조했다.
아울러 허 위원은 인구 수가 아니라 가구 수 감소에 주목해야 한다고 했다. 그는 “인구는 2020년부터 이미 감소하고 있다. 집의 수요 측면에서는 2041년부터 시작될 가구 수 감소가 더 중요하다”고 말했다. 물론 이 때에도 부동산 양극화는 심해지고 상급지 중심으로 오를 가능성이 더 크다고 관측했다.
한편, 가구 수 감소 시대가 오면 소형 평수가 뜰까? 허 위원은 위원은 “최근 데이터를 보면 25평 보다 33평대 가격이 더 많이 오른다”라며 “1인가구를 겨냥해 오피스텔을 사는 것보다는 아파트에 투자하는 게 더 낫다”고 말했다. 갈수록 소득 수준이 높아지기 때문에 1인당 거주 면적도 자연스럽게 넓어지는 추세라는 이유다.
저성장 시대, 우리나라 인구구조 변화 속 부동산 시장의 향방에 대한 보다 자세한 내용은 허혁재 위원의 ‘재테크 박람회’ 다시보기 강연에서 확인할 수 있다.
▶네이버 등 포털사이트에서 허혁재 위원의 강연을 영상으로 보시려면 다음 링크를 복사해서 접속해보세요. : https://youtu.be/38amG4QVMvo