전국 표준지와 표준 단독주택의 내년도 공시가격이 올해 시세 상승분보다 3배가량 큰 폭으로 오른 것으로 나타났다. 공시가격은 시장에서 형성된 매매가격을 기준으로 산정한다. 하지만 현 정부가 추진하는 ‘공시가격 현실화’ 정책으로 실제 부동산 가치가 상승한 것보다 공시가격이 훨씬 가파르게 오른 것이다.
22일 한국부동산원에 따르면, 올 들어 10월까지 전국 지가(地價)는 3.47% 올랐다. 11~12월 상승분을 감안해도 연간 상승률은 3%대 후반이 될 전망이다. 그런데 이날 국토교통부가 발표한 전국 표준지 54만 필지의 내년 1월 1일 기준 공시지가는 10.16% 올랐다. 올해 땅값 상승률의 3배에 달하는 것이다. 단독주택 공시가격도 마찬가지다. 올해 11월까지 전국 단독주택 매매가격은 2.9% 올랐는데, 표준 단독주택 24만 가구의 내년 공시가격 상승률은 전국 평균 7.36%로 매매가 상승률을 훌쩍 뛰어넘는다.
◇땅값 3.5% 올랐는데 공시지가는 10% 올라
공시가격 급등으로 인한 ‘세금 폭탄’ 논란은 아파트와 연립 등 공동주택 공시가격이 공개되는 내년 3월 절정에 달할 것으로 보인다. 공동주택은 전국 1400만여 가구로 전체 가구 수(2000만 가구)의 70%에 달하는 만큼, 공시가격 급등에 따른 파급 효과도 크다.
단순 계산만으로도 내년 공동주택 공시가격은 ‘억’ 소리가 날 정도로 오를 전망이다. 부동산원 집계로 올해 11월까지 전국 아파트 매매가격은 13.73% 올랐다. 2004년 통계 집계 후 역대 최고 상승률이다. 지난해 전국 아파트값이 7.57% 올랐지만, 올해 공시가격은 19.1% 올랐다. 국토부가 올해와 같은 기준으로 내년 공시가격을 매긴다고 하면, 상승률이 20%대를 넘어서 30%대까지 나올 가능성도 있다.
이처럼 공시가격이 실제 가격보다 가파르게 오르는 것은 정부 정책 영향이 크다. 정부는 작년 11월 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 수립하고, 토지와 주택의 공시가격을 시세의 90% 수준까지 끌어올리기로 했다. 토지의 현실화율(시세 반영률)은 2020년 65.5%에서 2028년까지, 아파트 같은 공동주택은 69%에서 2030년에 90%까지 올리기로 했다. 작년 기준 53.6%에 그친 단독주택 현실화율은 2035년 90%로 높일 예정이다. 정부 로드맵에 따라 해마다 공시가격 현실화율이 2~3%포인트씩 상승, 땅값·집값이 오르지 않거나 오히려 내려도 공시가격은 오르고 세금 부담도 덩달아 늘어나는 구조다.
공시가격은 보유세, 건강보험료 등 60가지 넘는 행정 지표로 활용되기 때문에 국민 부담으로 직결된다. 이미 문재인 정부 들어 올해까지 4년간 전국 주택 공시가격이 40% 가까이 오르면서 가구별 보유세가 많게는 2~3배 급증했고, 상당수 은퇴 세대가 건강보험료나 기초연금 혜택을 잃었다. 한 부동산 전문가는 “정부가 ‘집값이 곧 떨어질 것’이라고 장담하면서 공시가격은 집값보다 더 큰 폭으로 올리는 것은 증세 목적이라고 볼 수밖에 없다”고 말했다.
◇보유세 부담 더 가파르게 늘 수도
재산세와 종합부동산세는 공시가격이 비쌀수록 세율이 더 높아지는 구조다. 이 때문에 일부 납세자는 공시가격 상승률보다 훨씬 큰 폭으로 늘어나는 세금을 물어야 할 수 있다. 예컨대 서울 성동구 A아파트 전용면적 84㎡의 공시가격이 올해 11억5400만원에서 내년 20%가 오른다고 가정하더라도 보유세는 371만원에서 528만원으로 42% 급증한다.
다만, 정부가 1가구 1주택자의 보유세 부담을 줄이기 위해 올해 공시가격으로 내년 보유세를 산정하거나 고령자의 종부세 납부를 유예하는 등 대책을 준비하고 있어 내년 세금 부담이 예상보다 줄어들 수도 있다. 하지만 한시적인 감면 조치가 끝나면 몇 년 치 공시가격 상승분이 한꺼번에 반영되면서 2023년 이후에는 더 큰 세금 폭탄이 떨어질 수 있다. 심교언 건국대 교수는 “공시가격 과속 인상 정책이 계속되면 늘어난 세금을 집값이나 임대료에 전가하는 부작용이 나타날 수 있다”며 “긴 안목으로 부동산 관련 세금 체계를 정상화하는 방안을 마련해야 한다”고 말했다.
23일 0시부터 공개되는 표준지와 표준 단독주택 공시가격은 다음 달 11일까지 ‘부동산 공시가격알리미’ 홈페이지와 해당 시·군·구청 민원실에서 확인할 수 있다. 공시가격에 대한 의견은 홈페이지나 담당 감정평가사(표준지) 또는 한국부동산원 지사, 시·군·구 민원실에 제출할 수 있다.