“원룸형 임대주택을 지어 월세 수익을 받고 싶은데 주차장법과 건축법 규제 때문에 땅을 효율적으로 쓰기 어렵고 공사비 상승도 부담이네요. 주변에 원룸이 많아 웬만큼 잘 짓지 않으면 공실이 뻔한데 어떡하면 좋을까요?”
임대 주택을 공급하려고 하는 민간 임대사업자의 고민을 한 번에 해결할 새로운 부동산 상품이 올해 첫선을 보인다. 바로 ‘임대형 기숙사’다. 업계에선 흔히 코리빙 하우스라고 부르는데 법적 명칭은 임대형 기숙사로 정해졌다.
지난 2월 국토교통부는 1인 가구 증가로 부엌이나 거실을 공유하는 기숙사 형태의 주거 수요가 늘어난 점을 고려해 건축법 시행령에 ‘임대형 기숙사’ 용도를 신설하기로 했다. 이 시행령 개정을 통해 민간임대사업자나 공공이 일반인들을 대상으로 임대형 기숙사를 지어 공급할 수 있게 됐다.
임대형 기숙사는 언뜻 보면 기존 기숙사, 오피스텔, 도시형생활주택과 형태 면에서 크게 다르지 않다. 하지만 결정적으로 다른 점이 3가지 있다. 먼저 기존 기숙사는 공장과 학교만 운영할 수 있었는데, 임대형 기숙사는 임대사업자로 등록하면 누구나 운영할 수 있다. 또 주차장 확보 기준을 대폭 완화해 사업 수익성이 높아졌다. 마지막으로 입주민 커뮤니티 공간을 일정 규모 이상 확보해 주거 품질을 한 단계 끌어올릴 수 있게 됐다는 것이다.
현재 1인 가구를 겨냥한 상품으로는 고시원, 오피스텔, 도시형생활주택, 생활형숙박시설, 분양형 호텔 등이 있다. 하지만 이 상품들 모두 건축 규제 탓에 치명적인 단점을 갖고 있다.
예를 들어 고시원과 다중주택은 주거용으로 쓸 수 있지만 연면적이 각각 150평, 200평 이내로 제한된다. 이 때문에 20가구 이상 임대주택을 짓기가 어렵다.
도시형생활주택과 주거형 오피스텔은 주택으로 사용하고 연면적 제한이 없어 이론적으로는 얼마든지 크게 지을 수 있다. 문제는 주차장 기준이다. 가구당 0.5대 규정 탓에 지하 주차장 등을 만들지 않으면 가구 수를 늘리는 데 현실적인 한계가 있다. 주차장 확보 기준이 비교적 느슨하고 연면적 제한이 없는 수익형 건물로는 생활형 숙박시설과 분양형 호텔이 있다. 그런데 두 건물은 원칙적으로 주거용으로 사용할 수 없고, 임대사업자가 운영할 수 없다는 단점이 있다.
임대형 기숙사는 용적률만 맞추면 연면적 제한이 없다는 것은 큰 이점으로 꼽힌다. 주차대수도 200㎡당 1대로 임대용 건물 중 가장 완화했다. 1인당 확보해야 하는 필수 개인공간 기준도 가장 낮다. 오피스텔은 가구당 14㎡를 확보해야 하는데, 임대형 기숙사는 1인당 필수 면적이 10㎡다. 대신 반드시 공용공간을 만들어야 하고, 개인과 공용공간을 합쳐 총 14㎡ 이상을 충족해야 한다.
주차장과 연면적 등을 확보해 얻은 공간에 공용 커뮤니티 시설을 구비해 임대주택 품질을 높일 수 있다. 경쟁 상품보다 임대료를 낮춰도 수익성은 더 높을 것으로 분석된다.
서용식 수목건축 대표는 “역세권에 낡은 상가나 오피스텔 건물, 대형 유휴부지를 보유한 사업자가 100가구 이상으로 대규모 임대사업을 하려고 해도, 그동안 근거법이 부족해 실현하기 어려웠다”면서 “건축법에 임대형 기숙사 용도가 신설돼 역세권 유휴부지에 리모델링이나 신축을 통해 대규모 임대주택으로 탈바꿈할 길이 열리게 될 것”이라고 했다.
<’빈 건물 기숙사로 바꿔볼까?’…코리빙하우스 개발 실전스쿨 3기 모집>
땅집고는 ‘코리빙하우스 개발 실전스쿨 3기’ 과정을 6월12일 개강한다. 국내에서 첫선을 보이는 임대형 기숙사 수익 모델 개발 노하우를 알려준다. 이번 과정에서는 임대형 기숙사 사업을 준비하는 개인이나 법인을 대상으로 임대형 기숙사의 사업성과 임대수익을 극대화하는 방안을 제시한다. 참여 수강생에게는 1대1 무료 상담(자문) 기회도 제공한다.
강의는 현장스터디 1회를 포함해 총 7회로 진행한다. 국내 최고의 도심형 주택 디벨로퍼인 서용식 수목건축 대표는 ‘왜 코리빙하우스인가? 최적 입지 여건과 개발 기획’을 주제로 코리빙하우스 상품 이해와 최적 입지, 코리빙하우스 개발 기획의 핵심 포인트 등을 짚어준다. 서 대표는 서울 제기동 코리빙 하우스에서 현장스터디도 진행한다.
이혁찬 CA건축사사무소 건축사는 ‘공동기숙사 법규 A to Z 완전정복 & 디자인 전략’을, 이대우 신영부동산신탁 팀장이 ‘공유주거 상품 수익성 분석과 매각 노하우’를 각각 강의한다. 임채욱 GH 파트너스 대표가 ‘임대차 마케팅 전략 및 운영관리 솔루션’을, 유용관 비즈세무법인 대표세무사가 ‘세금 모르면 말짱 도루묵: 절세의 기술’을 알려준다.
이석현 중앙대 교수는 ‘케이스 스터디: 이렇게 해야 성공한다’를 통해 국내외 코리빙하우스 성공스토리를 집중 분석하고 향후 떠오를 코리빙하우스 모델을 소개한다
수강료는 150만원다. 강의 장소는 서울시 중구 세종대로21길 22, 태성빌딩 2층 땅집고 아카데미 교육장이다. 수강 신청은 땅집고M홈페이지(zipgobiz.com ▶바로가기)에서 하면 된다. (02)6949-6176.