[땅집고] “수도권 지역에 땅이 있는 건축주 A씨는 자본금 5억원을 가지고 근생건물을 짓기로 하고 시공사 네 곳에서 견적을 받았습니다. A씨는 10억원대를 공사비로 제시한 세 곳 대신 8억원대를 제시한 B시공사를 골랐습니다. 건축주는 대출 등을 통해 3억여 원의 공사비를 조달했으나, 시공사가 추가 공사비로 1억원을 요구하면서 공사는 완전히 멈췄습니다.”
홍만식 리슈건축 대표는 “조금 아껴보겠다고 싼 곳만 고르다간 공사가 올 스탑되는 최악의 경우를 맞을 수 있다”며 이같이 조언했다. 홍 대표는 오는 8월 22일 개강하는 건축주대학 29기에서 ‘입지조건을 활용한 건축 사례와 설계 노하우’에 대해 강의한다. 그를 만나 금융 고금리ㆍ건축 고비용 시기 건축 비용 절감을 위해 건축주가 알아야 할 부분에 대해 들어봤다.
-건축 비용을 절감할 수 있는 팁이 있다면?
”지금 상황에서는 공사 예산 프레임을 짜는 것이 그 어느 때보다도 중요하다. 공사예산은 직접 공사비와 세금, 용역비, 부가세 등 간접비로 나뉜다. 건축주들은 내가 직접적으로 쓸 수 있는 공사비 기준을 명확히 알고 있어야 한다. 건축주는 대출 계획을 가급적 공사 후반부로 잡아 금리 부담을 줄이는 동시에, 받을 수 있는 대출금액의 한도를 정확하게 알아야 한다. 가령 건축주가 자본금 5억원을 가지고 10억원대 건물을 짓는다고 하면, 나머지 5억원을 안정적으로 확보할 수 있어야 한다. 4억원까진 대출을 받았는데 1억원이 없어서 공사가 멈추는 경우가 생각보다 흔하다.”
-자금 스케줄이 왜 중요한가.
”고금리, 고비용 시기에 치밀한 자금 계획을 세우지 않으면 공사비의 10% 때문에 공사가 멈춰서기도 한다. 규모에 따라 다르지만 도심 내에서 건물을 지을 때는 8개월~1년 정도가 걸린다. 안전 기준이 높아지고 야간 공사가 막히면서 공기가 길어졌다. 계획성 없이 자금 스케줄을 짜면 건축주의 이자 부담이 너무 커진다. 착공 1년 뒤 자금 스케줄을 파악해야 하는 또 다른 이유는 임차 상황이다. 건물을 짓고 나서도 원하는 임차인이 바로 들어오지 않을 수 있다. 원하는 임차인을 구하기까지는 건물을 비워야 해 수익이 나지 않고, 원하지 않는 업종을 받으면 수익률이 낮아질 수 있다. 그런 상황까지 감안해서 이자를 감당할 수 있는 자금 스케줄을 짜야 한다.”
-그래도 지금 건물을 짓는 게 나은 이유는.
”만일 개발 가능성이 보이는 위치에 땅을 가지고 있는 건축주는 언제 지을지 타이밍을 기다릴 필요가 없다고 본다. 앞으로도 상황이 나빠지면 나빠졌지 좋아지긴 힘들기 때문. 상황이 좋아지기 위해서는 건축비가 줄어들거나 임대료가 높아지거나 둘 중 하나의 상황이 와야 하는데, 그 두 가지가 맞물리는 타이밍을 잡기란 매우 어려운 일이다. 만일 신축ㆍ리모델링했을 때 지금 상태보다 수익률이 높게 나온다면 하는 것이 좋다. 물론 예전처럼 높은 수익률이 나오진 않지만, 미뤄질수록 인건비 등 공사비가 오르면서 수익률은 더 떨어질 수밖에 없다. 다른 건축주가 망설이는 지금 타이밍에 신축에 나설 경우 임대 시장에서 우위를 점할 수도 있다. 땅 주변 신축 건물들과 비교했을 때 비슷한 수준의 수익만 나와도 좋다. 특히 가장 좋은 건물의 상황에 따라 임대차를 맞추면 손해 볼 일이 적다.“
-주의할 점이 있다면?
”시장 상황이 안 좋을 경우 건축주는 한 푼이라도 더 아끼기 위해 가장 낮은 공사비를 제시한 시공사를 선택하곤 한다. 그러나 평균에서 벗어난 수준으로 너무 싼 곳들은 ‘싼 게 비지떡’일 경우가 많다. 평균 범위에서 너무 벗어나지 않는 곳을 선택해야 피해를 줄일 수 있다. 공사비 100원이 필요한데 50원으로 할 수는 없다. 건축비가 이렇게까지 오른 상황에서는 많이 줄여봐야 80, 90원이다. 만일 50원으로 해야 수익률을 맞출 수 있는 건축주라면 건물을 짓지 말아야 한다. 고금리, 고비용 상황에서 감당하지 못할 정도의 자산을 투입하면 오히려 손해를 입을 수 있다.”
<현장서 직접 보고 배우는 ‘돈 버는 건축법’…'건축주대학 29기’ 모집>
국내 최고 실전형 건축스쿨인 땅집고 건축주대학이 오는 8월 22일 29기 과정을 개강한다. 이번 교육은 수익형 빌딩에 관심 있는 예비 건축주를 대상으로 한다. 건축주대학은 단순한 집짓기 기초 교육이나 건축 인문학 강의가 아니라 ‘돈 버는 건축’ 노하우에 초점을 맞춘다. 2017년 1기 강좌 개설 이후 1500여명 이상이 수강했고 실제 건축에 나선 건축주도 많다.
강의는 케이스 스터디 중심으로 총 12회 진행한다. 건축 성공 노하우를 눈으로 직접 보고 배우는 현장 스터디 2회를 포함한다. 서울 강남과 성수동, 서대문구 연희·연남동 일대 건물을 신축·리모델링한 베테랑 건축가 김종석 에이티쿠움파트너스 대표가 ‘건축 기획, 왜 중요한가? 성공적인 건축의 시작’을, 단독주택과 상업용 건물 모두 풍부한 설계 노하우를 가진 현상일 구도건축 소장이 ‘신축 빌딩 설계, 어떻게 차별화할 것인가’를 주제로 강의한다.
한국건축문화대상 신진건축사 우수상을 받은 임승모 SML 소장이 ‘신축인가, 리모델링인가’를 주제로 효과적인 건축 방향을 제시하고, 부동산 분야 전문 정동근 변호사가 건축 소송 및 부동산 분쟁 예방 포인트를, KB국민은행 세무전문위원인 조하림 세무사는 절세를 위한 상속·증여·양도 세무 전략을 각각 알려준다.
수강료는 190만원이며 부부가 함께 등록하면 할인한다. 수강 신청은 땅집고M 홈페이지 (www.zipgobiz.com▶바로가기)에서 하면 된다. 문의 (02)6949-6190.