다주택자 과세가 강화되자 많은 자산가가 최근 꼬마빌딩으로 눈을 돌리고 있다. 높아진 꼬마빌딩 관심을 반영해 이번 재테크 박람회에선 글로벌 부동산 기업 리맥스코리아의 노창희 부사장을 연사로 초청했다. 그는 4일 오후 ‘성수·연남·압구정 3대 골목상권 빌딩 분석’ 강연을 맡는다. 국내 빌딩 자산관리사 메이트플러스를 거쳐 포스코그룹의 빌딩 유지·보수 자회사인 포스코O&M에서 빌딩 임대차·매매 업무를 담당한 24년 차 부동산 전문가다.
노 부사장은 꼬마빌딩의 장점으로 대출 여력이 큰 점을 꼽았다. 담보 가치 70%까지 대출을 받을 수 있어 9억원 이상이면 LTV(담보인정비율) 20%까지만 대출되고, 15억원을 넘으면 아예 대출이 불가능한 아파트 대비 유리하다는 것이다. 법인 명의 매입, 장기 보유할 경우 양도세가 줄고, 공시가격 반영률이 80~90%인 아파트와 비교해 꼬마빌딩은 50~60%로 낮아 증여 수단으로도 괜찮은 것으로 봤다. 최근 공실률 증가에 대해선 “나만의 콘텐츠로 건물을 리모델링할 수 있는 건물주라면 문제 되지 않는다”고 말했다.
그러나 꼬마빌딩도 소유하는 순간 교통유발부담금 등 각종 세금이 붙는 점은 고려해야 한다고 지적했다. 그는 “큰 건물은 각종 비용 처리가 쉬운데 꼬마빌딩은 그런 비용 처리할 부분이 많지 않다”며 “또 최근 국세청이 과세 기준 공시가격을 높이겠다고 밝히기도 했다”고 말했다.
꼬마빌딩 매입 시엔 “하자가 없는지 중개대상물확인설명서를 꼭 확인해야 한다”며 “하자를 뒤늦게 발견해 전부 부수고 신축한 경우도 봤다”고 조언했다. 건축물 대장에 상가와 주거가 혼재된 경우 주거를 상가로 바꿀 수 있는지도 유의점으로 거론했다. 자칫 다주택자로 분류돼 세금 폭탄을 맞을 수 있다는 것이다. 공용 전기차 충전기를 설치하면 용적률을 더 받을 수 있어 버려질 옥탑방도 쓸 만한 공간으로 개조할 수 있다고 덧붙였다.
유망한 지역 가운데 압구정은 “임대료가 꼬박꼬박 나오고 향후 매각 차익도 노릴 만하지만 최근 공실이 늘면서 임대료가 낮아지기 시작했다”고 말했다. 성수동은 지자체 정책상 임대료보다 매각 차익을 노릴 만한 것으로 꼽았다. 용산역 인근 한강로 3가도 개발 수요에 비해 공급 필지가 적기 때문에 눈여겨볼 만하다고 말했다.