최근 김태희, 하정우, 공효진 등 유명 연예인들의 수십억대 차익이 알려지면서 꼬마 빌딩이 부동산 시장의 핫 아이템으로 떠올랐다. 은퇴 이후 임대 소득으로 편안한 삶을 꿈꾸는 이들은 꼬마 빌딩에 관심을 더 많이 기울이기 시작했다. 하지만 꼬마 빌딩도 투자 환경이 변하는 만큼, 맹목적 투자보다는 전략적 접근이 중요해지고 있다.

◊꼬마 빌딩 평균 거래가, 5년간 78% 상승

꼬마 빌딩은 건물 전체를 소유권 하나로 거래할 수 있는 일반 건물 중 상대적 규모가 작은 수익형 부동산을 지칭한다. 건물 규모나 층수, 거래 가격 등에 따라 다양한 기준을 적용해 일반적으로 연면적 3000㎡ 이하, 5층 전후 규모로 50억원 이내 가격대를 형성하는 개념으로 볼 수 있다.

2015년 이후 꼬마 빌딩은 자산가들의 사랑을 받으면서 지속적인 가격 상승세를 보여왔다. 그 결과 2020년 1~10월 ㎡당 거래 가격은 1200만원 수준, 건물 평균 거래 가격은 71억원으로 5년 동안 각각 약 60%, 78% 상승했다. 2020년 기준 평균 거래 가격은 강남권 약 73억원, 강북권 약 42억원이다.

꼬마 빌딩 상승세는 저금리발 저렴한 대출, 가격 추가 상승 기대감 등이 주된 원인으로 볼 수 있다. 사상 최저치로 낮아진 한국은행 기준금리와 시중 통화량 증가로 투자 자금이 넘쳐났음에도 0%에 가까운 예금 금리와 횡보세를 거듭하는 주가지수는 현금을 많이 보유한 자산가들로 하여금 꼬마 빌딩 같은 수익형 부동산 투자에 관심 갖게 했다. 꼬마 빌딩 시장은 2018년 이후 임대 수익보다 가격 상승을 기대하는 투기적 수요 유입을 통한 거래 비율이 높아졌다.

꼬마 빌딩은 매입 자금 대출도 아파트 같은 상품과 비교해 상대적으로 용이하다. 매매가 15억원 이상인 강남 아파트는 100% 현금으로만 매입해야 하지만, 50억원에 달하는 꼬마 빌딩은 최대 80%까지도 대출이 가능했다. 정부의 주택 시장 고강도 규제까지 더해지자, 자산가들은 세금 폭탄을 피해 기존 주택을 매각하고 대체재로 꼬마 빌딩을 선택했다.

◊꼬마 빌딩 LTV, 70%로 제한

그런데 요즘 꼬마 빌딩 투자 분위기가 바뀌고 있다. 투자 환경에 변화가 생겼기 때문인데, 그중 하나는 꼬마 빌딩 투자 시 담보 비율 축소에 관한 것이다.

앞으로 토지와 오피스텔, 상가 등 비주택에 대한 담보 인정 비율(LTV)은 70%로 제한된다. 금융위원회가 발표한 ‘가계 부채 관리방안’ 후속 조치로, 지난 5월 17일부터 비주택 담보대출 규제가 본격적으로 시행됐다. 개인·법인의 신용도와 물건 상태에 따라 최대 80%까지 대출 가능했던 기존 비주택 담보대출 시절보다 꼬마 빌딩 투자 수요가 감소될 수 있다.

토지거래 허가 지역 내 빌딩 매입은 한층 더 까다로워졌다. 7월부터 비주택의 신규 담보대출 LTV를 40%까지 제한하면서 규제를 더 강화했기 때문이다. 서울 강남구 대치동, 삼성동, 청담동, 압구정동을 비롯해 송파구 잠실동, 성동구 성수동, 양천구 목동, 영등포구 여의도동, 용산구 이촌동 등 서울 인기 지역들이 속하게 된다. 다만 비주택 담보대출 규제는 개인만 해당하고, 법인에는 적용되지 않는다.

꼬마 빌딩의 상속·증여 관련 절세 틈새가 축소되면서 투자 수요자도 감소하고 있다. 그간 꼬마 빌딩은 아파트처럼 주변 시세가 명확하지 않고 제각기 형태가 달라 공시가격이나 국세청 기준시가 등 보충적 방법으로 평가해 신고하여 왔다. 이 때문에 시장 가격의 60~70%밖에 반영하지 못해 세금을 적게 내면서 부를 대물림할 수단이었다.

그런데 최근 국세청은 매매 사례 이외에 감정 가액을 과세의 기준 가격으로 확대함으로써 해당 자산의 평가액 상승을 통해, 상속·증여세를 증가시키고 있다. 상증세법은 매매 사례 가액뿐 아니라 평가 기간 감정 가격이 있는 경우 그 감정 가격의 평균액을 시가로 인정하고 있다.

꼬마 빌딩 중 큰 비중을 차지하는 상가 부문의 임대 여건 악화도 투자 수익률 하락세를 부채질한다. 코로나로 자영업 경기 침체와 더불어 온라인 소비가 확대되자 자영업 매출이 큰 폭으로 감소한 것이 원인이다. 사태가 장기화되면서 폐업이 늘고 공실이 더욱 증가할 가능성을 보이고 있다.

◊투자 환경 따라 접근법 달라져야

꼬마 빌딩주를 꿈꾸는 이들이라면, 앞으로 전략적으로 접근할 필요가 있다.

첫째, 꼬마 빌딩 투자는 수익형 부동산으로서 시세 차익뿐 아니라 운영 수익률 검토가 중요하다. 꼬마 빌딩도 시세 차익 투자로 이미 상승한 지역이 많은 만큼, 점차 담보대출 제한이 강화되어 수요자가 감소한다면 적정한 운영 수익률을 가진 물건을 선별할 필요가 있다.

둘째, 전략적인 임차 업종 구성을 고려해 투자 물건을 선정해야 한다. 코로나로 인한 소비 시장 변화로 오프라인 매장 경쟁력이 하락하면서, 매장 입지 및 규모에 대한 선호 및 변화가 가속되고 있다. 그 예로 온라인 판매, 배달, 테이크 아웃 등 비대면 채널을 통한 매출 비율이 늘어나면서 음식점은 상대적으로 매장 규모가 작아지고 임대료 수준이 낮은 곳으로 이동하고 있다. 업종 구성에서도 의류나 액세서리 등 패션 관련 소매점은 입지가 좋은 1층에 주로 위치했지만 비대면 소비는 매장의 입지 변화로 이어지고 있어 투자 후 공실이나 임대료 증감의 요인으로 작용할 수 있다.

마지막으로 이미 높은 가격으로 상승한 꼬마 빌딩은 상속·증여세 재원 마련에 관심을 가져야 한다. 최근 자산 평가 기준의 변화는 상속·증여세를 끌어올리는 이유다. 재원 마련은 일반 예금, 적금, 보험 등 여러 방법이 있다. 이때 종신보험은 가입 이후 언제 사망하더라도 보험금을 지급할 뿐 아니라 계약 관계자 지정, 보험료 납입 대상자에 따라 상속세 절세 가능도 가능하기에 고려해 볼만 하다.