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Q. 최근에 상가를 하나 샀습니다. 그런데 상가관리단에서 종전 소유자가 체납한 관리비가 있다며 저보고 대신 납부하라고 합니다. 제가 체납된 관리비를 대신 내야 할까요.
A. 관리비는 공용 부분에 관한 것과 전용 부분에 관한 것으로 나눌 수 있습니다. 상가의 경우 공용 부분에 관한 관리비란 복도, 엘리베이터, 커뮤니티 시설 등 공통 부분과 건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용을 가리킵니다. 일반관리비, 장부기장료, 화재보험료, 청소비 등이 해당합니다. 이와 달리 가구별 난방비, 유선방송료 등 개별 상가 내부와 관련한 비용은 전용 부분 관리비로 볼 수 있습니다.
체납된 관리비 중 전용 부분에 해당하는 액수는 상가관리단이 종전 소유자에게 받아야 하며, 새로 매입한 소유자가 부담해야 할 의무는 없습니다. 이와 달리 공용 부분에 해당하는 체납 관리비는 새로 사들인 사람이 부담해야 할 의무가 있습니다. 집합건물법(18조)은 “공유자가 공용 부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인(새로운 매수인)에 대하여도 행사할 수 있다”라고 규정합니다. 공용 부분 체납 관리비는 특별승계인, 즉 새로운 매수인이 이를 부담하도록 하는 법적인 근거가 있다는 얘기입니다.
이에 대법원은 집합건물 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 매수인에게 승계시키도록 한 경우, 새로운 매수인이 이전 소유자의 체납관리비 중 공용 부분에 한해 이를 승계할 의무가 있다고 판시한 바 있습니다.
새로운 소유자로서는 체납 관리비를 대납하고 그만큼을 종전 소유자에게 구상청구할 수는 있습니다. 하지만 상가관리단에도 관리비를 지급하지 않았던 종전 소유자가 새로운 소유자에게 이를 지급하기는 현실적으로 어려울 것으로 보입니다.
결국 이런 사태를 미연에 방지하기 위해서는 상가 매수에 앞서 상가관리단에 체납한 관리비 액수를 조회해서 확인할 필요가 있습니다. 또한 체납한 관리비가 있다면 그 액수만큼을 매매대금에 선반영(공제)해서 매수자가 손실을 최소화하는 것이 바람직하다고 보입니다.
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