콘스탄틴 콜로디린 독일경제연구소(DIW) 연구위원은 한국의 과열된 주택 시장 문제를 해소하는 방법에 대해 서울 교외의 거주 여건을 개선하고 정부가 무리한 시장 개입을 자제할 필요가 있다고 조언했다.
그는 “서울은 대표적인 인구 과잉 밀집 지역”이라며 “적절한 공급을 하면서 서울 교외 도시의 생활 여건을 개선해 주택 수요를 분산시키는 게 효과적일 것”이라고 했다. 그는 “광역 교통망을 확충해 교외에서 서울로의 접근성을 끌어올리고 교외에 쾌적한 주거 환경을 만들어 서울이 아니더라도 높은 삶의 질을 누릴 수 있게 할 필요가 있다”고 했다. 그는 “서울 시내에 무작정 공급을 늘리면 녹지가 사라지는 등 도시의 품격이 떨어질 우려가 있다”고 했다.
그는 “베를린의 경우 주택 공급을 늘려 급한 불을 꺼야 하지만 공급을 늘리는 게 능사가 아니기 때문에 면밀한 계획이 필요하다”며 “1990년대 중반부터 10년간 스페인이 주택 공급을 크게 늘렸다가 빈집이 늘어나 사회문제가 되고 경제적으로도 큰 충격을 받은 것이 대표적 사례”라고 했다.
콜로디린 위원은 “한국 정부가 이른바 ‘투기 세금’을 매겨 집주인의 재산세 부담을 키우는 건 월세 인상으로 이어지고 결국 세입자에게 전가된다는 점을 유의할 필요가 있다”고 했다. 그는 “집주인의 자유를 제약하는 정책은 통제 사회에서는 효과가 있을지 몰라도 시장경제에서는 역효과를 낸다”고 했다.
그는 “베를린에서 체결되는 월세 계약을 살펴보면 월세 상한제를 규정대로 지키는 경우가 4분의 1에 그친다”고 했다. 월세를 편법으로 덜 낮추거나 몰래 추가 월세를 받는 경우가 많다는 얘기다. 그는 “시장을 통제하려는 쪽은 소수지만 통제당하는 쪽은 수백만명인 데다 밑바닥 정보가 더 많아 규제를 피할 수단을 영리하게 찾는다”며 “규제가 과도하면 당국이 보지 못하는 ‘숨겨진 비용'이 발생하게 된다”고 했다.
그는 “집값·월세가 오를 때 대출 규제와 같은 정책을 쓰면 투기꾼보다 저소득층이 타격을 입게 된다”며 “인위적으로 집주인에게 부담을 가하는 것보다는 차라리 세입자의 월세를 정부가 일부 보조해주는 게 부작용이 적다”고 했다.